Существуют ли серьезные риски при покупке недвижимости в Западной Европе
1. Назовите, пожалуйста, основные риски которые существуют у покупателей зарубежной недвижимости?
На мой взгляд, в странах с давно отрегулированными рынками недвижимости, таких как, например, Франция, Испания, Италия, Германия, Финляндия, Швейцария, самый большой риск – это начать сделку с привлечением ипотеки и не получить кредит или получить его не на комфортных для себя условиях.
2. Если есть данные, то примерно, какой процент из совершаемых проходят с осложнениями? По чьей вине это происходит?
В основном все осложнения также лежат в плоскости получения ипотеки – неправильно собранные документы, некорректный перевод и т.д. Бывают непредвиденные случаи – личные обстоятельства или состояние здоровья, которые не позволяют продавцу или покупателю закрыть сделку в установленные сроки. Не более 10% сделок проходят с теми или иными осложнениями и задержками.
3. Сейчас предложения о продаже зарубежной недвижимости можно найти и обратившись в российский офис международного АН, и просто в российский офис АН, и найти предложение в Интернете от какой-то местной западной компании, либо прямо за границей пойти напрямую в местное агентство с целью приобрести недвижимость. Какой вариант самый безопасный, а какой - самый рискованный? Объясните, почему?
Самый рискованный вариант при обращении в российское агентство – это обратиться в непрофессиональную компанию, поддавшись на рекламу какого-нибудь объекта и не узнав ничего о самой компании. Такое обращение грозит некорректными советами, неправильными решениями и выбором, а также переплатой за услуги, в лучшем же случае просто потерей времени. Такая же ситуация может возникнуть и при обращении через Интернет в местную западную компанию – Интернет перенасыщен предложениями никому неизвестных компаний, в том числе и маскирующихся под местных профессионалов. При обращении в местную компанию непосредственно за границей есть риск того, что агентство не умеет работать с русскими клиентами, не понимает российского менталитета и не может предоставить русскоговорящее сопровождение и сервис на должном уровне. Это также может привести к огромным потерям времени и нервов – при оформлении сделки возникает такое количество всевозможных нюансов, переводов и уточнений, что без опытного русскоговорящего профессионала просто не обойтись.
4. При заключении договора можно это делать напрямую, т.е. покупатель сам выезжает на сделку, а можно нанять в стране риэлтора или юриста которому будут делегированы полномочия по подписанию договора. Какой здесь вариант самый безопасный? И вообще стоит ли доверять кому-то заключать договоры и в каких случаях?
Как минимум, один раз будущему собственнику все равно придется приехать – как раз для того, чтобы должным образом делегировать свои полномочия, передать их официально в присутствии нотариуса. Передать права заочно ни в одной из стран Западной Европы, скорее всего, просто не получится. Если у покупателя есть все основания не сомневаться в своем доверенном лице, и ситуация с его отсутствием на сделке оправдана какими-то серьезными обстоятельствами, то на такой вариант можно пойти, никакого риска я в нем не усматриваю. Но в большинстве случаев сделки проводятся при личном участии непосредственных участников – покупателя и продавца, - так всем и спокойнее, и приятнее.
5. Платежи, т.е. перевод денег за приобретаемое жилье тоже операция рискованная. Какой путь более безопасный и какой наиболее рискованный и почему? Есть ли здесь возможность мошенничества?
Большую часть денег на приобретение недвижимости за рубежом, на уплату всех налогов, оплату комиссионных и услуг нотариуса покупатель переводит либо на счет нотариуса, который отвечает за чистоту и точность всех расчетов по сделке, либо на свой личный счет, предварительно открытый в зарубежном банке. Во втором случае дальнейшие расчеты покупатель осуществляет чеками в присутствии нотариуса со строгим документированием передачи всех сумм. В очередной раз хочу заметить, что нотариус в странах Западной Европы – это ключевой участник сделки и исключительно ответственное лицо, гарантирующее чистоту и правомерность сделки.
6. Регистрация перехода права пользования. Есть ли риск, что и здесь могут возникнуть какие-то сложности?
В отличие от российского рынка, в Западной Европе ключевым моментом сделки и передачи прав собственности является подписание документов у нотариуса. Регистрация прав в кадастре или в земельной книге – это скорее уже просто констатация факта.
Автор – Яна Добровольская, сентябрь 2013 года. Страна Плюс
Вопросы от MetrInfo