Сравнительные особенности оформления сделок с недвижимостью в странах Западной Европы

Сравнительные особенности оформления сделок с  недвижимостью и предоставления других сопутствующих сервисов (ипотека, открытие счета в банке и т.д.) в разных странах -  Италия, Франция, Швейцария, Германия, Испания

Практика работы со всеми вышеперечисленными странами позволяет нам утверждать о достаточной похожести в основных моментах. Тем не менее, ряд отличий все же существует. Остановимся на самых важных вопросах, возникающих при  практической работе с клиентами при покупке недвижимости за рубежом.

Сделка

Ключевым моментом сделки везде является подписание финального нотариального акта, также важно подписание предварительного договора,  после  которого переводится задаток продавцу и начинается проверка собственности. В Италии часто на начальной стадии подписывается также и Предложение о покупке, в ряде случаев являющееся первым документом, по которому переводится часть задатка - в дополнение к Предварительному договору, а в других, более редких случаях, заменяет предварительный договор – в зависимости от зоны и партнеров. Во Франции также нередко подписывается предложение – оффр – которое, в отличие от итальянского Предложения,  не является официальным документом и ни к чему стороны не обязывает.  Для Швейцарии важным этапом в процессе сделки является получение разрешения на покупку недвижимости для иностранцев. Во Франции очень часто возникает дополнительный этап, связанный с необходимостью образования SCI - общества по управлению недвижимостью.  Форма SCI используется  владельцами недвижимости для упрощения схемы выплаты налогов и наследования имуществом. 

Нотариус является ключевым ответственным лицом  в совершении сделки. Вся ответственность за чистоту сделки и объекта лежит на нем персонально. Большая часть расчетов происходит при участии нотариуса, в том числе в основном именно нотариус рассчитывает размер единовременной выплаты налогов и стоимость  услуг на оформление.  Кроме того,  в Германии, Швейцарии и Франции основная часть взаиморасчетов происходит через  трастовый счет нотариуса.

Состав дополнительных расходов на оформление сделки для покупателя везде обязательно включает налоги и услуги нотариуса,  в Германии и Италии также дополнительно оплачиваются комиссионные. Во Франции, Швейцарии и Испании комиссионные включены в стоимость, и при оформлении финального акта нотариус распределяет их в соответствие с предварительной договоренностью между риэлторами, принимавшими участие в сделке. Во Франции, Швейцарии  и Италии практически всегда возникают расходы по оплате  сертифицированного переводчика, оказывающего услуги по профессиональному переводу всех необходимых документов. Также во Франции могут возникнуть дополнительные расходы в случае необходимости создания SCI.  В среднем, независимо от страны,  размер совокупных затрат на оформление составляет порядка 8-13% от суммы сделки. Как правило, чем меньше стоимость объекта, тем выше процент дополнительных расходов.

Условия перевода средств

Задаток или депозит практически всегда составляет 10% от суммы покупки и переводится непосредственно со счета покупателя в российском банке на счет продавца в стране покупки. Иногда первоначальный задаток составляет фиксированную сумму и оставляется в виде наличных средств – такие случаи бывают в Испании и Швейцарии, однако, в дальнейшем, как правило, следует официальный перевод депозита . Далее оставшаяся часть средств, а также налоги и услуги нотариуса переводится либо на счет нотариуса – во Франции, Швейцарии и Германии, либо на счет покупателя, предварительно открытый в стране покупки – Италия, Испания. Для Франции и Швейцарии происхождение средств является принципиальным, поэтому во Франции желательно переводить деньги на счет нотариуса со своего счета  в России или другой стране, а в Швейцарии покупатель сначала должен перечислить средства на предварительно открытый счет в швейцарском банке – проверка происхождения денег будет произведена банком, а потом оттуда перечислить необходимую сумму на трастовый счет нотариуса.  Италия и Испания в основном более лояльны к перечислению средств на счет покупателя как с любого его счета в любой стране мира, так и переводу на его счет со стороны третьих лиц. Основанием для перевода сумм  продавцу, на свой счет или на счет нотариуса в стране покупки  является предварительный договор, в котором отражены соответствующие условия и суммы перечисления.

Средние сроки прохождения сделки – от 1 до 3 месяцев, в том числе и в случаях, когда берется ипотека. В среднем наиболее быстро сделки оформляются в Германии, также срок прохождения сделки редко затягивается во Франции и Испании. В Италии ипотека, как правило, удлиняет сроки еще минимум на 1,5-2 месяца, а в Швейцарии срок непредсказуем из-за необходимости получения разрешения на покупку недвижимости – порой он может растянуться до 1,5-2 лет. Также сроки могут растягиваться из-за того, что покупатель и продавец, живущие в разных странах, должны определить и согласовать подходящую дату приезда на нотариат. Несмотря на то, что во всех странах предусмотрено заключение финального акта по доверенности, подавляющее большинство клиентов предпочитает присутствовать на акте самостоятельно.

Ограничения для иностранцев

Основные ограничения касаются Швейцарии. Помимо общего ограничения в выборе объектов, которые могут быть проданы нерезидентам, и районов, где продается недвижимость иностранцам, а также необходимости ожидания своей очереди для получения разрешения на покупку в рамках квот, выданных на год, нерезидентов ожидают также следующие ограничения: жилая площадь – не более 200 кв. м на семью,  площадь земли – не более 1.000 кв. м на семью, купить можно только один объект в Швейцарии на семью. Однако, ограничений на покупку коммерческой недвижимости в Швейцарии нет. В Италии формально существует запрет на покупку земли иностранцами, но  фактически земельные участки продаются с так называемыми ветхими постройками, которые в стоимости самого участка никак не учитываются – то есть официально  иностранец покупает дом с участком, а фактически платит только за землю.

Ипотека

Возможность и простота получения ипотеки по перечисленным пяти странам  различается. Если в Испании и на Лазурном берегу Франции  ипотека иностранцу  – процедура распространенная и хорошо отлаженная, то другие части Франции, а также Италия и Германия не так охотно выдают кредиты, особенно в последние 1,5-2 года. В Швейцарии многое зависит от стоимости объекта, с суммой покупки менее 500 тыс. франков вряд ли вообще стоит обращаться.  Наиболее лояльно и с пониманием к особенностям российских документов относятся испанцы, самые придирчивые – итальянские банки. Практика показывает, что везде, за исключением Испании, лучше обращаться к услугам профессионального ипотечного брокера, который поможет правильно оценить реальные возможности, собрать пакет документов, пролоббировать кейс в банке и, в конечном итоге, сэкономить время и нервы. Стоимость услуг ипотечного брокера в среднем составляет 1-3% от суммы кредита, при этом при самостоятельном получении ипотеки во Франции придется все равно заплатить эту же сумму  за подготовку кейса – только банку. Условия предоставления кредита нерезидентам довольно похожи – сумма кредита 40-60%, процентная ставка 4-5%, срок зависит от возраста и возможностей заемщика. Общий тренд в вопросе предоставления ипотеки в последнее время, на мой взгляд, заключается в некотором ужесточении условий предоставления кредитов  нерезидентам во всех странах, в том числе и в наиболее лояльной Испании.

Открытие счета в банке и получение ИНН

Открытие счета в банке является непременным условием совершения сделки в Италии, Испании и Швейцарии, регистрация ИНН обязательна в Испании и Италии. В большинстве своем партнеры оказывают активную помощь в этих вопросах, в целом процедуры  несложные, тем не менее,  при открытии счета в швейцарских банках иногда возникают затруднения.

Заключение

По практике работы с пятью странами – Италией, Францией, Испанией, Швейцарией и Германией - можно утверждать, что наиболее простой в решении всех основных вопросов, безусловно, является Испания, наиболее сложной Швейцария. Наиболее часто партнеры предлагают весь спектр услуг в рамках одной компании в Испании и Италии, наименее склонны к этому в Германии. В Швейцарии и Франции все очень  зависит от региона или кантона.  

 Автор – Яна Добровольская, август 2012 года. Страна Плюс