Риски при покупке недвижимости от застройщиков в Западной Европе

Риски при покупке недвижимости от застройщиков в Западной Европе

В целом рынок недвижимости в развитых странах Европы, в частности, в таких странах, как Франция, Италия, Испания, Швейцария, Германия, Финляндия, сформировался и цивилизовался давно, поэтому основные проблемы и опасности первичного рынка там уже пережиты и отрегулированы. Тем не менее, небольшая вероятность  попасть в неприятную ситуацию все же существует и в развитых странах. Вот основные опасности первичного рынка зарубежной недвижимости в целом, которые теоретически с очень небольшой долей вероятности могут встречаться и на развитых европейских рынках:

1. Незаконная застройка – вероятность не более 1%. Возможные варианты:  1)участок под застройку освоен без согласования с соответствующими органами, 2) не соблюдено назначение участка, 3) не соблюдены параметры застройки - т.е. превышен максимально допустимый метраж здания.  Подобные случаи в сравнительно недавнем прошлом встречались, например, в Италии и Испании, но в большей степени относились все-таки к строительству частных, а не многоквартирных домов.  Чтобы избежать ситуации приобретения объекта  на несогласованном участке, нужно обязательно запрашивать официальный документ о разрешении на строительство  и тщательно проверять все детали – лучше всего делать это не самостоятельно, а с помощью профессионала. В большинстве европейских стран нотариусы отвечают за правомочность сделки и проверяют все документы на объект, поэтому проведение сделки через нотариуса фактически  гарантирует ее чистоту. Тем не менее, никогда не помешает собрать сведения о застройщике и его репутации. Если есть какие-то условия, честно озвученные застройщиком и впоследствии отраженные в договоре, то нужно отдавать себе отчет, на что Вы идете. Есть пример, когда застройщик в целях снижения затрат на строительство и себестоимость объекта возводил здание условно коммерческого назначения с гарантией перевода его в жилое назначение, и этот пункт был отражен в предварительном договоре. Стоимость квартиры для  покупателя при такой схеме была ниже рыночной, однако, при смене городских властей у застройщика возникли некоторые трудности с переводом здания в жилое назначение, в результате покупатель ждал свой объект почти на год дольше. В данном случае покупатели не спешили, тем более, что сумма окончательных взаиморасчетов в размере 70% от фиксированной ранее стоимости  по условиям договора вносилась только в момент подписания финального акта и передачи объекта, в то время как рыночная цена на их объект  за это время выросла почти в два раза. Таким образом, они вложили 30% от первоначальной стоимости, а спустя год их объект стоил уже 200% от этой стоимости – получилось довольно выгодное вложение. Но вряд ли такая ситуация устроила бы покупателей, чьи планы были бы связаны со своевременной сдачей объекта. Этот пример может также наглядно иллюстрировать и следующий пункт - о нарушении сроков строительства.

2. Нарушение сроков строительства, задержка более 3 месяцев – вероятность 2-3%. Строительные законодательства  большинства развитых европейских стран фактически вменяют застройщикам своевременное  строительство и ввод объекта в эксплуатацию в течение определенного периода времени, но на практике небольшие задержки встречаются.  Здесь опять-таки стоит осведомиться о репутации застройщика и случаях задержек по его объектам. В разрезе своевременной готовности и сдачи квартиры  задержки на стадии отделки иногда возникают и по вине покупателя. Дело в том, что в Европе принято сдавать объекты с чистовой отделкой, и, как правило, эта отделка типовая, однако, покупатель может  выбрать и заказать  индивидуальную отделку.  При этом если стоимость всех материалов и видов работ укладывается в бюджет застройщика, то клиенту даже не приходится за это доплачивать, нужно только приехать и выбрать материалы. Бывали случаи, когда клиенты не могли оперативно приехать специально для этого – в итоге застройщик не мог начать отделку по плану и не мог сдать в оговоренные сроки.

3. Несоответствие качества объекта – вероятность не более 1%. После своих российских реалий мы вряд ли будем разочарованы качеством испанского, итальянского или французского строительства. Все основные параметры объекта должны быть внесены в предварительный договор, при желании Вы можете добавить и свои условия. Перед принятием решения о заключении договора стоит посмотреть на качество  готовых объектов  данного застройщика и, возможно, предусмотреть  какие-то пункты в договоре заранее. При подписании акта сдачи-приемки, Вы можете перечислить все объективные несоответствия и обязать застройщика исправить их и/или выплатить компенсацию – в зависимости от того, какие варианты учтены в Вашем договоре.

4. Банкротство застройщика – 5%, и неполученный Вами в связи с банкротством  объект – практически 0%. Вероятность банкротства застройщиков в Западной Европе на данный момент ниже, чем на 2008, но все еще есть. От банкротства застройщиков в развитых странах Европы покупателей первичного жилья страхует система банковских гарантий. При заключении договора застройщик обязан страховать риски своего банкротства, и, в случае банкротства банк или страховая компания, куда идут страховые перечисления застройщика,  выплатят покупателю все вложенные им суммы. Банковская гарантия выдается только на стадии строительства и ограничивается датой предположительного окончания строительства.   По закону застройщики обязаны предоставлять покупателю банковскую гарантию  по умолчанию, однако, на практике, особенно перед сдачей объекта  многие стараются ее избежать, т.к. это дополнительный расход  в ситуации, когда страховать от недостроя, вроде, уже и ни к чему. Тем не менее, нужно требовать  от застройщика банковской гарантии на внесенные средства в любом случае, кроме того, следует своевременно пролонгировать эту гарантию в случае, если до указанной в гарантии даты застройщик объект не сдал.

5. Двойные  продажи – исключены в принципе в силу порядка оформления сделки. Да и в целом, будем надеяться,  что этот вид мошенничества ушел в прошлое, в том числе и в России.

6. Неликвидность на вторичном рынке объектов, купленных на первичном рынке в обильно застроенных и демпинговых зонах, особенно если предложения в этих зонах встречаются слишком часто по сравнению с остальными.  Яркий пример подобных зон – Калабрия в Италии. Момент дальнейшей ликвидности потенциальные покупатели учитывают далеко не всегда и, возможно, он не для всех кажется важным. Однако, мы всегда рекомендуем приобретать заведомо ликвидные объекты, тем более в другой стране – ведь обстоятельства Вашей жизни могут кардинально измениться в любой момент, и тогда невостребованный Вами и рынком объект будет висеть ненужным грузом. Поэтому к привлекательным с точки зрения цены застройкам нужно относиться с большой осторожностью и заранее оценить дальнейшую ликвидность Вашего объекта в такой застройке.

Резюмируя вышесказанное, хотелось бы еще раз подчеркнуть, что первичные рынки  во всех странах, которыми занимается компания «Страна Плюс» - Франции, Италии, Германии, Испании, Швейцарии и Финляндии -  всесторонне отрегулированы на уровне  законодательств каждой страны, поэтому с серьезными проблемами Вы вряд ли столкнетесь. И все же для 100% гарантии от рисков  стоит   учитывать наши советы, а также воспользоваться  помощью профессионального риэлтора, который не будет преследовать цель любой ценой  продать Вам объект от конкретного застройщика, а объективно поможет найти наилучший для Вас  вариант.

Автор – Яна Добровольская, июнь 2012 года. Страна Плюс

Вопросы от MetrInfo