Ипотека за рубежом
1. Ипотека для приобретения недвижимости за рубежом – насколько распространенное явление, и какие категории покупателей чаще всего используют такой инструмент привлечения финансовых ресурсов для совершения сделки? Почему выгодно/не выгодно привлекать ипотечные средства для приобретения недвижимости в иностранных государствах?
Ипотека за рубежом выдается на гораздо более выгодных условиях, чем в нашей стране. Большинство клиентов, зная об очевидной разнице в процентах по кредитам в Западной Европе и России, при покупке недвижимости активно интересуются этим вопросом и стараются воспользоваться возможностью взять ипотеку за рубежом. Другой вопрос, что часть из них при наличии собственных средств отказывается от этой идеи по причине того, что процесс получения ипотеки не всегда скоротечен и стопроцентно гарантирован – в России, наоборот, он несколько проще. В целом процент соискателей на ипотеку в различных странах таков: Испания и Франция – 70-75% клиентов, Германия и Финляндия – около 50%, Италия – 25-30%. По бюджетам четкой зависимости нет, а вот самые активные соискатели ипотеки – это покупатели коммерческой недвижимости, до 90% таких клиентов приобретают недвижимость с привлечением заемных средств.
2. Насколько доступна иностранная ипотека для российских граждан в настоящее время в сравнении разных стран?
Традиционно Испания, Германия и Франция наиболее лояльны в вопросах выдачи ипотеки. Получить ипотеку в Испании проще всего, более того, именно испанские банки очень активно используют свои возможности и преимущества кредитования в конкурентной борьбе за привлечение иностранного покупателя. Сложнее всего получить ипотеку в Италии – ипотека в этой стране традиционно не очень развита, поэтому итальянские банки крайне неохотно выдают кредиты не только иностранцам, но и самим итальянцам. Самостоятельная подготовка документов и получение ипотеки без особой волокиты возможна только в Испании, частично, в зависимости от региона, в Германии. Во Франции, Финляндии и особенно в Италии лучше воспользоваться услугами посредников – ипотечных брокеров. Нельзя сказать, что получение ипотеки в любой западноевропейской стране – это очень уж простое дело, решаемое за пару минут. Нужно отдавать себе отчет в том, что процесс подготовки документов потребует определенных затрат времени и сил, а также помощи профессионалов. Что касается нашей компании, то в каждой стране у нас существуют свои возможности для того, чтобы сделать процесс получения ипотеки для наших клиентов максимально быстрым и гарантированным.
3. Какова стандартная процедура получения ипотеки для приобретения недвижимости за рубежом? Получение кредита на покупку недвижимости в иностранных банках: условия кредитования, программы? Какие риски существуют для обеих сторон? «Подводные камни» иностранной ипотеки?
Процедура похожа на российскую, но гораздо большее значение придается финансовым документам - в частности, очень важны выписки с банковских счетов соискателя. Основные документы – паспорт, информация о заемщике – место работы, семейное положение и т.д., выписки с банковских счетов и кредитная история, документы о подтверждении доходов за последние несколько месяцев, а также договор на покупку недвижимости и оценочная экспертиза этой недвижимости. Необходимо подтвердить наличие средств на первоначальный взнос. Ежемесячный доход должен как минимум в три раза превышать сумму ежемесячных выплат по кредиту (по всем существующим, если они есть, плюс новая ипотека). На основании этого пакета документов будет приниматься окончательное решение – срок, процент, сумма кредитования. Что касается программ, то, например, во Франции это может быть стандартная ипотека, рефинансирование и ипотека с депозитом. В большинстве случаев россияне претендуют на получение стандартной ипотеки. Небольшой риск не получить ипотеку или получить не совсем те условия, на которые рассчитывал, всегда есть, но это, пожалуй, единственный риск. В тех странах, где заключается предварительный договор, по которому покупатель выплачивает продавцу невозвратный депозит, нужно обязательно предусмотреть эту ситуацию – включить пункт о возврате своего депозита в случае неполучения ипотеки. Подводные камни заключаются только в том, что россиянам придется серьезней отнестись к сбору документов и к тому, что банк может потребовать то, что обычно российский банк не считает необходимым спрашивать.
4. Первоначальный взнос на покупку недвижимости – условия, ограничения, размер в разных странах?
В основном первоначальный взнос – не менее 50 % для Франции, Германии и Финляндии. Для Италии – в большинстве случаев не менее 60%. В Испании существуют специальные ипотечные продукты с финансированием до 80% от общей стоимости объекта недвижимости, т.е. первоначальным взносом всего 20%. Во Франции также бывают случаи, когда наши клиенты получают в банке до 70% от стоимости приобретаемого объект, а сами платят всего 30%.
5. Зависит ли решение о выдаче кредита от того, какую именно недвижимость приобретает инвестор? От размера кредита?
При приобретении жилой недвижимости решение о выдаче кредита и об условиях по нему зависят, в первую очередь, от пакета документов заемщика. Если банковская комиссия оценивает заемщика как перспективного клиента, то условия будут более выгодными для заемщика. Если банк будет хоть немного сомневаться, то условия кредитования, скорее всего, будут более жесткими – сумма кредита меньше, срок короче, проценты выше. При покупке коммерческой недвижимости ситуация немного другая, т.к. наиболее важное значение будут иметь не только финансовые документы соискателя, но и оценка самого объекта – в частности, его существующая доходность.
6. Рейтинг стран по кредитным процентам – где выгоднее брать кредит?
Окончательное решение о процентной ставке и другим условиям предоставления ипотеки принимается банком после тщательного изучения всего кейса клиента. Ипотеку в Европе при любых условиях брать намного выгоднее, чем в России, однако, стоит заметить, что разница между ставками заметно сократилась в последние 2 года – в Европе могут выдать ипотеку и под 4,5%, и даже под 5%, в России же появились ипотечные продукты со ставкой 9-10%. То есть, это уже совсем не та гигантская разница в 4-6 раз, которая наблюдалась в пору расцвета ипотечного кредитования в Европе и одновременно на заре ипотеки в России. Если сравнивать европейские страны, то «ипотечным лидером» по совокупности всех показателей является, конечно, Испания, также выгодно брать кредит на недвижимость во Франции и Финляндии, средняя ставка в этих странах будет на уровне 3,4-3,5%. Германия, скорее всего, предложит иностранному заемщику кредитоваться под 3,8-4%, Италия все чаще предлагает 4,5%.
Автор – «Страна Плюс», июнь 2013 года
Вопросы от «Новости рынка недвижимости» (Самара)