Инвестирование в зарубежную недвижимость – последние тенденции рынка. 2012-2013 годы
Какие страны интересуют россиян с точки зрения инвестиций?
Из восьми стран, которыми активно занимается наша компания, больше всего желающих инвестировать для различных вариантов получения дохода - в недвижимость Франции, Германии и Швейцарии.
Само понятие «инвестиции в зарубежную недвижимость» давно уже нуждается в некотором определении. Подавляющая часть «инвесторов» - это все-таки клиенты, которые хотят купить квартиру для того, чтобы и самим в ней жить, и еще в аренду сдавать в те периоды, когда она им не нужна. В этом плане популярны также инвестиции в Испанию и Италию.
Меняется ли этот перечень? Почему?
Перечень стабильных стран – Франция, Италия, Швейцария, Германия, Финляндия - практически не меняется, а вот среди стран «с искусственным подогревом» ситуация меняется ежегодно и, к сожалению, чаще всего с неким опозданием для своевременного вложения частных инвесторов из России. Что происходит из года в год на таких рынках? Как правило, более образованные частные инвесторы, преимущественно из западных стран, получают всю прибыль именно за счет того, что покупают недвижимость при росте цен, а в начале спада интереса продают свои активы менее искушенным инвесторам - в частности, российским покупателям.
Как меняются рынки в этих странах? (Цены, законодательство – лучше для россиян, хуже)
Если где-то законодательство для россиян вдруг сделали лучше, то для инвестора это фактически последний звонок - на таком рынке нужно срочно продавать, а не покупать. Хотелось бы особенно подчеркнуть, что срочно продавать не вообще, а именно инвестиционную недвижимость.
Что предпочитают покупать – жилую или нежилую недвижимость?
Частные инвесторы-любители предпочитают покупать то, что могут купить в своем бюджете и что предположительно может принести им хоть какой-то доход прямо сейчас. Более амбициозные инвесторы замахиваются на коммерческую и строящуюся недвижимость.
В каких странах можно сегодня заработать больше (на перепродаже, на сдаче в аренду)
Большое заблуждение ранжировать рынки по доходности с точки зрения принадлежности к более или менее «доходным» странам. В каждой стране есть зоны и проекты, в которые стоит вкладывать всегда. Однако, стоит принимать во внимание ряд характерных плюсов каждой страны – например, с точки зрения наибольшей доходности от сдачи в аренду Германия в целом занимает особое положение, Испания очень выгодна по условиям кредитования, во Франции рынок отлично отрегулирован для различных инвестиций с целью получения небольшого, но гарантированного дохода, а цены на новостройки в популярных зонах Северной Италии растут как грибы по мере готовности объекта.
Насколько риски в этих странах сопоставимы с возможностью заработать?
Многолетняя практика показывает, что слишком большие и радужные перспективы, которые обещают продавцы на отдельных рынках, - это и есть показатель очень больших рисков при сомнительной возможности заработать. Инвестиции в недвижимость – это довольно специфический вид вложений, поэтому здесь в первую очередь важны как вероятность получения стабильного дохода при минимальных расходах на содержание и налоги, так и хорошая ликвидность самого объекта.
Где и что можно покупать уже сегодня, так сказать, опережая рост рынка?
Покупать, опережая рост рынка – это, пожалуй, из рекомендаций вчерашнего дня. Для частных инвесторов с небольшим капиталом рекомендации такие. Покупайте только на стабильных рынках и в популярных зонах. Покупайте в кредит коммерческие объекты, сданные в аренду, и строящиеся объекты на ранней стадии в курортных, туристических или студенческих зонах. Эти рекомендации приблизят вас к наилучшему и стабильному результату, т.е. позволят на протяжении долгого времени постоянно получать максимальный доход от аренды на минимальные вложенные средства. И не стоит забывать, что объекты с хорошим инвестиционным потенциалом вряд ли широко рекламируются, скорее, нужно приложить немалые усилия к тому, чтобы их найти.
Автор – Яна Добровольская, май 2012 года. Страна Плюс
Вопросы – журнал «Эксперт Северо-Запад»