Рынок зарубежной недвижимости в России

По различным подсчетам счастливыми обладателями зарубежной недвижимости является около 500 тыс. россиян, а возможность покупки в ближайшем или чуть более отдаленном будущем рассматривают как минимум еще 200-300 тысяч.  В этом материале мы постараемся ответить на основные вопросы:

  • Чем рынок зарубежной недвижимости отличается от  российского?
  • Кто является основными игроками на рынке?
  • К кому из них лучше обращаться и как  выбрать действительно профессиональную компанию среди множества других? 

Чем рынок зарубежной недвижимости отличается от рынка российской недвижимости?

Основное отличие – в специфике самого клиента. Если покупатель российской недвижимости в большинстве случаев  четко знает свою цель,  хорошо представляет себе ситуацию на рынке в интересующем его сегменте и не нуждается в большом количестве корректирующих консультаций до момента просмотров, то в ситуации с покупателем по зарубежной недвижимости все в точности наоборот.   В 70% обращений покупатель имеет  очень  приблизительные представления  о предстоящей покупке. Вот насколько правильно потенциальный покупатель зарубежной недвижимости  определяет основные составляющие:

  • бюджет на 50%;
  • параметры покупки на 30%;
  • зоны покупки на 20% (думает, что знает, где хочет, но меняет свое мнение при первой же поездке или изначально выбирает между 3-4 зонами, а иногда и 2-3 странами);
  • цель покупки  на 30% (многие покупатели формируют цель параллельно с выбором места и объекта).

Второе важное отличие – это достоверность представленной информации. Если информация об объектах на сайтах по российской недвижимости в основном актуальна и корректна, то информация об объектах зарубежной недвижимости достаточно часто грешит неточностью в описании, к тому же может быть не вполне актуальна – изменена цена, объект снят с продажи и т.д.  По приблизительным подсчетам,   информация об объектах зарубежной недвижимости, представленная в Интернете, некорректна где-то на  40-45%.

Таким образом,  при покупке российской недвижимости  самостоятельный поиск объекта вполне оправдан,  риэлтор нужен покупателю, скорее, для показа недвижимости и правильного оформления документов. И, наоборот,  в ситуации с приобретением недвижимости за рубежом в большинстве случаев гораздо важнее подобрать грамотного консультанта, который поможет правильно сформулировать задачу и сориентирует по рынкам, после чего уже приступит к подбору объектов, организации показов и помощи в оформлении.  Профессиональный специалист, постоянно консультирующий клиентов и помогающий им в подборе объектов и совершении сделок, знает массу нюансов, начиная от разницы в ценах, погоде и ландшафте и заканчивая самой процедурой сделки – по сути,  это не просто риэлтор, но и  настоящий информационный кладезь для потенциального покупателя.

Кто является основными игроками на рынке зарубежной недвижимости в России? Какую функцию выполняет каждая группа игроков?

Основными игроками рынка зарубежной недвижимости в России являются зарубежные застройщики, зарубежные русифицированные агентства и российские компании.

Зарубежные застройщики продают исключительно свои объекты в определенных зонах.  Обращаясь к конкретному застройщику, клиент  имеет выбор только из объектов этого застройщика.

Зарубежные русифицированные агентства чаще всего активно действуют   в одной или нескольких определенных зонах одной страны,  и могут предложить гораздо более широкий, по сравнению с застройщиками,  выбор объектов в представленных зонах.

Российские компании, как правило, работают в наибольшем количестве зон, кроме того,  их предложение не ограничивается одной страной.

Кроме основных игроков на рынке существуют еще две заметные категории - одна со знаком плюс, другая со знаком минус. К категории со знаком плюс относятся  ведущие порталы и специализированные издания, способствующие развитию рынка. Их основная функция – предоставление дополнительной площадки продавцам недвижимости и информирование потенциальных клиентов. К категории со знаком минус относятся так называемые псевдо-продавцы:

  • компании, открывшиеся по случаю, завязав знакомство с 1-2 застройщиками или зарубежными агентствами;
  • интернет-завлекалки, за которыми ничего не стоит (к сожалению, это наиболее быстро растущая группа псевдо-продавцов, к которой относятся уже порядка 30% всей сайтов по данной тематике);
  • непрофессиональные порталы;
  • компании, занимающиеся другим, смежным бизнесом за рубежом.

В каких случаях куда лучше обращаться?

Застройщики – в случае, когда покупатель явно предпочитает первичную недвижимость и большинство параметров цели, особенно зона покупки, покупателю ясны. Порядка 10-15% случаев.

Зарубежные агентства – в случаях, когда агентство предлагает большой выбор своих объектов в выбранной зоне (зонах) и когда покупателю не нужно большое количество вводных консультаций по сравнению территорий и ценообразованию на различных рынках. Порядка 15-20% случаев.

Российские агентства – в остальных 60-70% случаев, в том числе как альтернатива обращению к застройщикам и  зарубежным агентствам.

Порталы позволяют посмотреть предложения от разных компаний, узнать первоначальную информацию о компаниях и выбрать, к кому обратиться.

В своей практике мы часто сталкиваемся  с тем, что клиенты не понимают разницы между порталом и компанией, между российскими и зарубежными агентствами. Как быстрее определить, на чей сайт Вы зашли?

Порталы – очень много стран и объектов,  основная форма связи – через специальную форму,  есть списки компаний, размещающих свои объекты.

Застройщики – явно преобладают новые объекты, много одинаковых с виду квартир,  1-2 зоны в одной стране. Контакты могут быть как российские, так и зарубежные,  чаще всего оба варианта.

Зарубежные русифицированные компании – явно преобладают объекты в  1-2 зонах в одной стране. Обязательно есть зарубежные контакты – телефоны и адреса, иногда есть российские контакты.

Российские компании – объекты в различных зонах в нескольких странах, основные контакты – российские, обязательно адреса российских офисов.  

Как правильно подобрать компанию для сотрудничества? Насколько реально искать компанию в Интернете?

В наше время до 90% потенциальных клиентов получают информацию из Интернета. Если перед ними стоит задача поиска компании, то, казалось бы, самый простой пусть – набрать в поисковой системе соответствующий запрос и выбрать одну из компаний, находящихся на верхних строчках. Однако,  на данный момент  этот путь может серьезно дезинформировать потенциального клиента, т.к. выдача показывает не столько лидеров рынка, сколько лидеров продвижения.  Порой можно обнаружить реальных лидеров гораздо дальше первой страницы, а на первой странице встретить совершенно случайные компании, поэтому имеет смысл дойти хотя бы до 3-4 страницы в выдаче и отобрать несколько понравившихся компаний.  Для выбора компании можно  также обратиться на специализированные  порталы или сходить на профильные  выставки.

Обязательно нужно обратить внимание на количество и качество представленных объектов в интересующих Вас зонах.  Небольшое количество объектов  или их отсутствие, как правило, говорит о том, что  компания мало работает с конкретными заявками и не развивает предложение.  Не стоит попадаться на увещевания из разряда «Обращайтесь, и мы Вам все подберем» - вряд ли компания, у которой нет хорошего предложения, имеет  серьезную партнерскую сеть и широкие возможности в подборе.  

Далее стоит посмотреть не только на предложения компании, но и на информацию о самой компании. Основные признаки компании, которой стоит доверять:

  • определенное количество лет на рынке: опыт имеет колоссальное значение, поэтому лучше, чтобы компания проработала хотя бы лет 5; количество лет на рынке также будет свидетельствовать и о надежности компании;
  • понятна  история компании, ее достижения и участие в профессиональных мероприятиях;
  • есть не только общие контакты, но и контакты  руководства, а также менеджеров – это гарантия того, что  в компании стабильный коллектив, а руководство и специалисты  готовы отвечать за качество своей  работы в долгосрочной перспективе;
  • информация о компании представлена  не только на ее сайте, но и в других источниках, особенно ценным являются комментарии в СМИ – это свидетельствует о том, что сотрудники компании являются признанными экспертами в профессиональном сообществе.

После такого тщательного отсева останется не так уж и много компаний, в которые Вам захочется обратиться. Дальше все будет решать личная симпатия и  доверие к консультанту.  Стоит заметить, что профессиональная компания всегда приводит  реального клиента  к нужному результату, поэтому, выбрав одно агентство,  не имеет большого смысла  параллельно озадачивать еще десяток специалистов из других компаний. В конечном итоге, для достижения одного и того же результата Вы просто заставите впустую работать еще несколько человек.

Удачного выбора и хороших покупок!

Автор - Яна Добровольская, октябрь 2013 года. Страна Плюс