Покупка в Испании - этапы и документы

Итак, Вы посмотрели несколько подходящих объектов (возможно, с помощью наших специалистов:), сравнили их, оценили все плюсы и минусы, и сделали свой окончательный выбор. Теперь можно приступать непосредственно к процедуре покупки недвижимости.

Подготовка к сделке

  • Проверка чистоты покупаемого объекта
  • Получение NIE ( Идентификационный Номер Иностранца)
  • Открытие счета в испанском банке

Перед вступлением в сделку, необходимо убедиться в юридической чистоте покупаемого объекта. Такую проверку обычно проводит сотрудник из числа наших испанских риелтеров, либо можно прибегнуть к помощи независимого адвоката. Необходимая информация проверяется в Реестре прав собственности, в налоговом управлении, в товариществе собственников жилья, а также в местном мунициалитете на предмет отсутствия градостроительных планов на постройку, например, автострад или аэропорта вблизи приобретаемой Вами недвижимости.
Получение
NIE и открытие счета в банковском учреждении Испании носят обязательный характер, т. к. в качестве собственника испанской недвижимости Вам предстоит уплачивать определенные налоги, нести раходы по содержанию Вашей собственности, и делать это придется через испанский банк. Процедуры эти несложные, и с помощью наших испанских специалистов Вы пройдете их без особых хлопот.

Вступление в сделку. Предварительный договор

Подписание предварительного договора в Испании является частью сделки по купле-продажи недвижимости. В качестве предварительного могут использовать договор резевирования или же договор о намерениях, но чаще всего в сделках с иностранными покупателями подписывают договор о задатке CONTRATO DE ARRAS. Договор взаимовыгоден и продавцу, и покупателю, так как именно этот тип договора подтверждает серьезность намерений всех участников сделки. Если за неисполнение договора купли-продажи ответственен покупатель, то он теряет задаток. Если продавец, то он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Под обеспечение исполнения основного договора покупателем вносится сумма в размере 10-15% от стоимости недвижимости.

В типовых положениях контракта Аррас содержится информация в отношении предмета купли-продажи, идентификация продавца и покупателя, оговаривается стоимость и форма оплаты, распределение раходов по сделке и определяются сроки подписания основного нотариального договора купли-продажи. К этому моменту необходимо подготовить оговоренную сумму для оплаты покупки, перевести ее на свой счет в испанском банке либо, в случае использования заемных средств, решить вопрос с банковским финансированием, и сделать это до подписания договора задатка. С момента подписания предварительного договора до подписания нотариальной купчей обычно проходит от 1-2 месяцев до 1-2 лет ( при покупке недвижимости на стадии строительства ).

Перечисление платежа
Покупатель может перевести необходимую сумму с любого банковского счета, в том числе и из России, владельцем которого является он сам. Плательщиком должно выступать физическое лицо, перевод со счета организации невозможен. В любых сделках свыше 3 тыс евро расчеты наличными запрещены в соответствии с принятым в 2012 году Генеральным планом налогового контроля.

Подписание купчей у нотариуса

В назначенный день стороны (продавец и покупатель) подписывают договор купли-продажи недвижимости в присутствии нотариуса. В нем фиксируются следующие положения:

            • персональные данные покупателя и продавца;

            • описание объекта недвижимости;

            • регистрационные данные объекта недвижимости;

            • стоимость и форму оплаты;

            • прочие пункты и условия, которые стороны считают необходимым указать.

Необходимо отметить, что если покупатель не владеет испанским языком, на подписании в обязательном порядке должен присутствовать присяжный переводчик, персональные данные которого вносятся в договор. В обязанности нотариуса входит проверка прав продавца на продажу в момент подписания купчей. Для этого делается электронный запрос в Регистр собственности.
После получения подтверждающего ответа из Регистра, продавец, покупатель, нотариус и переводчик ставят свои подписи под контрактом, покупатель передает продавцу чеки по оплате недвижимости. Продавец в свою очередь передает покупателю ключи, планы недвижимости, инструкции по пользованию оборудованием, и, в обязательном порядке квитанции об уплаченных налогах на недвижимость и справку о жилпригодности – один из самых важных документов недвижимости.
 

Регистрация купчей

После подписания нотариально оформленный контракт должен быть зарегистрирован в Реестре Собственности. Срок регистрации составляет 1-3 месяца. Все это время Вы как новый собственник имеете на руках нотариально заверенную копию купчей Copia Simple, и только по окончании регистрации Вы получаете оригинал, который называется Escritura Pública. 

После вступления в право владения, необходимо переоформить соответствующие договоры с водными, электрическими и газовыми компаниями на свое имя.