Договор аренды недвижимости в Германии

Существенная часть населения в Германии, как правило, арендует недвижимость, а не проживает в собственных домах или квартирах. Однако квартиросъемщик чувствует себя там намного уверенней с юридической точки зрения, нежели российский наниматель жилья. Дело в том, что правоотношения между нанимателем квартиры и наймодателем жестко урегулированы германским законодательством, что гарантирует соблюдение интересов как той, так и другой стороны сделки. При заключении договора найма жилья (Wohnungsmietvertrag), прежде всего, в тексте описывается предмет договора: обязательство одной стороны предоставить во временное пользование жилое помещение в пригодном состоянии, встречное обязательство другой стороны регулярно вносить заранее обусловленную плату (§ 535, 536 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB).

Пригодное состояние квартиры имеет смысл зафиксировать в договоре особо, так как в противном случае наниматель при обнаружении неоговоренных дефектов имеет право не вносить установленную плату за все время непригодности помещения (§ 537 BGB). Однако данное правило действует лишь в том случае, если наниматель не знал и не мог узнать при осмотре о недостатках. Единственное исключение сделано лишь для таких дефектов квартиры, которые могут повлечь значительный ущерб здоровью. В этом случае у нанимателя есть право немедленно расторгнуть договор по собственной инициативе, даже если данные недостатки должны были быть им замечены при должной степени осмотрительности (§ 544 BGB). Расторжение договора найма возможно лишь при соблюдении специальных сроков предупреждения второй стороны в письменной форме с указанием причин расторжения договора (§ 564 BGB). Общий срок устанавливается в три месяца до даты расторжения договора, но при продолжительности найма свыше 5, 8 и 10 лет, срок направления заявления каждый раз увеличивается на три месяца (§ 565 BGB).

Немедленное расторжение договора допускается лишь в исключительных случаях: угрожающее здоровью состояние квартиры (о чем писалось выше); использование квартиры не для целей проживания (§ 553 BGB); двукратная просрочка внесения платежей (§ 554 BGB) и т. д. За два месяца до окончания действия договора найма, заключенного на срок свыше 5 лет, наниматель имеет право потребовать продления договора уже на неопределенный срок, если это не нарушит правомерный интерес наймодателя (например, последний желает сам проживать в квартире) (§ 556b BGB).