Правовой режим исторических зданий в Германии

Правовой режим исторических зданий в Германии

Многие покупатели недвижимости в Германии сталкиваются с тем, что приобретаемые помещения находятся в зданиях, являющихся охраняемыми объектами культурного наследия (Denkmalschutz). В соответствии с Основным законом Германии у земель есть право издания нормативных актов, регулирующих порядок пользования помещениями в таких зданиях.

Наибольшее количество исторической недвижимости есть в Берлине и Мюнхене, поэтому там действует наиболее развитое законодательство в данной сфере: Закон Берлина 2010 года ( Gesetz zum Schutz von Denkmalen in Berlin, DSchG-Ber) и Закон Баварии 2009 года (Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler, DSchG-Bay).

Центральная часть Берлина плотно застроена историческими зданиями -«Альтабау». Недвижимость в центре Берлина очень популярна среди покупателей. В последние несколько лет исторические здания активно реконструируются и покупать недвижимость в Берлине в реконструированных исторических зданиях выгодно. После такой реконструкции здание прослужит достаточно долго и не потребует никаких дополнительных затрат на поддержание соответствующего исторического облика. Квартиры в Берлине в зданиях «Альтабау» пользуются спросом и со стороны арендаторов жилья.

На законного владельца возлагается обязанность разумно распоряжаться принадлежащим ему объектом недвижимости, с должной заботой оберегая его от угроз. В случае обнаружения каких либо дефектов или повреждений он обязан немедленно сообщить в ведомство по охране памятников. Если собственник не выполняет эти требования, создавая опасность уничтожения или разрушения здания, учреждение по охране памятников имеет право самостоятельно или через другие органы применить принудительные меры (§ 10 DSchG-Ber).

Собственник может быть также обременен обязательством разработки планов обслуживания здания (Denkmalpflegeplänen), которые не только служат поддержанию его в надлежащем состоянии, но также способствует распространению знаний об этом историческом объекте.

Также на собственнике лежит обязанность поддержания непосредственной обстановки (unmittelbare Umgebung) объекта, т.е. он должен воздержаться от действий, которые могут привести к утрате зданием своих изначальных характеристик и внешнего вида (§ 10 DSchG-Ber). Только с разрешения специального ведомства могут быть произведены любые модификации, перепланировки, снос самого здания либо его частей.. Все модификации объекта должны документироваться. Если данные действия были проведены без согласования, что привело к снижению ценности здания, полному или частичному уничтожению, на виновное лицо может быть возложена обязанность возмещения ущерба. При этом к ответственности привлекается не только собственник, но и пользователь по договору, если он допустил нарушение (§ 13 DSchG-Ber).

Если экономические выгоды от владения таким зданиям явно несоразмерны всем затратам на его поддержание в надлежащем состоянии, собственник имеет право требования соразмерной компенсации издержек (§ 16 DSchG-Ber), которая будет ему выплачена.

Для владельцев исторических зданий есть и некоторые льготы по налогообложению.