Право застройки земельного участка в Германии

Лица, желающие построить коммерческую недвижимость на государственном либо муниципальном земельном участке в Германии, получают владение этим участком не на праве аренды, а на особом вещном праве – праве застройки (Erbbaurecht).

Заключается оно в том, что собственник земельного участка передает за плату право пользования участком с возможностью возведения на нем здания, как правило, на продолжительный срок. Этот вариант в итоге оказывается на порядок дешевле по сравнению с покупкой земли, стоимость которой в Германии стабильно высока.

Размер ежегодных платежей устанавливается в момент заключения договора на весь срок и не может, согласно Закону о праве застройки, произвольно меняться собственником участка за исключением индексации с учетом инфляции (§ 9a Gesetz über das Erbbaurecht, ErbbauRG).

В случае прекращения права застройки собственник земельного участка обязан возместить рыночную стоимость возведенного строения (§ 27 ErbbauRG). Право застройки может быть предметом залога, под который банки выдают ипотечные кредиты, поскольку по своему правовому статусу это право приравнено к земельному участку (т. н. «юридический земельный участок»).

Следует заметить, что данный юридический механизм имеет все шансы стать реальностью российского права, если Государственной Думой будут приняты изменения в Гражданский кодекс РФ (Проект Федерального закона N 47538-6). Вместо предоставления государственных и муниципальных участков под строительство на праве аренды, что создает почву для различных злоупотреблений, планируется введение права застройки, на котором будут  возводиться здания на чужом земельном участке  (см. гл. 20.1 Проекта). Также как и в германском законодательстве, держатель этого права сможет предоставлять его в залог или распоряжаться им другим образом.

ВАЖНО! Право застройки земельного участка в Германии по закону сохраняется даже при переходе земельного участка к другому собственнику, что позволяет держателю права чувствовать уверенность в своем будущем.