Поземельный долг - альтернатива ипотеки в Германии

Поземельный долг (Grundschuld): основные отличия от ипотеки

Банковский кредит для покупки жилья не всегда обеспечивается ипотекой, германскому праву известна еще такая уникальная форма обеспечения исполнения обязательства как поземельный долг (Grundschuld).

Главным отличием поземельного долга от ипотеки является тот факт, что поземельный долг не подразумевает основания для предъявления требования, то есть существование основного обязательства не имеет значения. Таким образом, самое главное отличие поземельного долга от ипотеки заключается в его юридической «оторванности» от какого-либо определенного обязательства и возможности оборота данного актива на рынке как для любой ценной бумаги. Эти свойства в юридических терминах называются «абстрактностью» или «неакцессорностью» способа обеспечения.

Например, владелец недвижимости в Германии может установить поземельный долг в пользу банка в счет постоянных банковских услуг, тем самым, обеспечивая все будущие требования банка, даже если погашен отдельный текущий кредит. Во всех остальных случаях, не связанных с этими особенностями, поземельный долг регулируется положениями Гражданского уложения об ипотеке (§ 1192 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB).

Для того, чтобы денежная сумма могла быть выплачена из поземельного долга, кредитор должен направить должнику письменное уведомление. Сделать это кредитор обязан в срок не позднее, чем за 6 месяцев (§ 1193 BGB). Оформляется поземельный долг чаще всего выдачей специального свидетельства, которое предъявляется заинтересованному третьему лицу, но также и просто записью в Поземельной книге.

Важно знать, что по соглашению сторон ипотека всегда может быть преобразована в поземельный долг, а поземельный долг в ипотеку, германское законодательство допускает такую замену (§ 1198 BGB).