Недвижимое имущество супругов в Германии

В отношении  недвижимости в Германии, приобретенноой любым из супругов в период  брака, германское законодательство устанавливает режим общей супружеской собственности (Zugewinngemeinschaft). При этом имущество, приобретенное мужем или женой до момента заключения брака, остается их индивидуальной собственностью  (§ 1363 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB).

Поскольку недвижимое имущество супругов по закону общее, то все сделки, связанные с приобретением или отчуждением такого имущества, заключаемые одним супругом, требуют обязательного согласия второго супруга. Если такое согласие получено не было, договор будет являться действительным только с последующего одобрения (Genehmigung) сделки вторым супругом. При этом важно, что до момента одобрения контрагент по сделке имеет право вообще отказаться от договора, который был заключен без согласия супруга (§ 1366 BGB).

Однако любая односторонняя сделка (например, договор дарения), которая была заключена без согласия супруга, является недействительной, даже последующее одобрение супруга не «исцеляет» ее, как в случае с многосторонними сделками (§ 1367 BGB).

Важно помнить, что брачным контрактом (Ehevertrag) между супругами может быть установлен и иной режим собственности, отличный от описанного выше: например, какая-то, заранее оговоренная, часть имущества может быть общей собственностью, а другая часть индивидуальным имуществом каждого из супругов (§ 1408 BGB). Брачный договор должен быть заключен в письменной форме, в присутствии обоих супругов и обязательно удостоверен нотариусом (§ 1410 BGB).

Законный режим общего имущества может быть отменен решением суда по иску одного из супругов, если второй супруг своими действиями существенно обременяет  общее имущество долгами (§ 1447, 1448 BGB).

Для того, чтобы договорный режим собственности супругов был доступен заинтересованному третьему лицу, в местных судах ведется специальный реестр имущественных прав (Güterrechtsregister) супругов. Если такая информация была внесена в реестр, контрагент по сделке уже не сможет заявить возражения о своей неосведомленности об особом (отличном от законного) режиме собственности супругов (§ 1412 BGB).