Ипотека в Германии: оборотная и обеспечительная

В германском праве, в отличие от российского, существует большее разнообразие видов ипотеки (залога недвижимости).
Важнейшим является деление на обеспечительную ипотеку (Sicherungshypothek) и оборотную ипотеку (Verkehrshypothek). Потенциальному получателю кредита необходимо иметь представление об их различии, поскольку оно определяет его объем прав и обязанностей, а также допустимость возражений в суде.

Оборотная ипотека является основным видом ипотеки в Германии. Переход прав по оборотной ипотеке сопровождается записью в Поземельной книге и обязательной выдачей ипотечного свидетельства – Hypothekenbrief (§ 1116 ГГУ). В дальнейшем данные свидетельства могут свободно обращаться на рынке ипотечных бумаг, поскольку при передаче свидетельства не требуется в каждом случае вносить запись в Поземельную книгу. Кроме того, приобретатель прав по такой ипотеке может не вникать в существо требования по кредиту, поскольку должник не может противопоставить возражения о недействительности кредитного договора: в силу принципа публичной достоверности предполагается, что он действителен и обязательство по нему существует (§ 1138 ГГУ).

Обеспечительная ипотека служит только способом обеспечения кредитного обязательства, не являясь предметом финансовых операций на рынке. Главной характеристикой обеспечительной ипотеки является ее привязка к основному обязательству, в обеспечение которого она выдана, что на юридическом языке именуется «акцессорностью». Право требования по такой ипотеке может быть передано только вместе с правом требования по кредиту, отсутствие или недействительность обязательства по кредиту означает и отсутствие обязательства по договору ипотеки. Обеспечительная ипотека и все соглашения об уступке регистрируются в Поземельной книге, поэтому часто она именуется «книжной ипотекой» (Buchhypothek).

Этот классический вариант ипотеки, который только и известен российскому праву, не пользуется популярностью у немецких банков в силу низкой экономической отдачи.