Договор купли-продажи недвижимости: основные положения

Заключая договор купли-продажи недвижимости в Германии, стороны берут на себя следующие обязательства: одна сторона передать вещь и  право собственности на нее, а другая принять вещь и уплатить за нее оговоренную денежную сумму (§ 433 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB).

Таким образом, к обязательным условиям договора относятся:

а) предмет договора (обязательства сторон друг перед другом),

б) стоимость вещи,

в) личные данные сторон.

Стороной договора может быть только дееспособное лицо (достигшее совершеннолетия и не ограниченное в дееспособности), все сделки от имени недееспособного лица заключаются его законными представителями (§ 107 BGB). Также договор от имени той или иной стороны может быть подписан представителем по доверенности. После совершения юридических действий, на которые была выдана доверенность, она должна быть возвращена доверителю, удержание данного документа является незаконным (§ 175 BGB).

Поскольку для договора купли-продажи недвижимости в Германии законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, несоблюдение данной формы автоматически ведет к признанию такой сделки недействительной (§ 125 BGB). В договор обычно включаются заверения продавца в том, что продаваемый объект передается свободным от обременений правами третьих лиц. Если обременения в отношении недвижимости все-таки существуют (ипотека, поземельный долг, сервитут и т.д.), продавец обязан раскрыть покупателю все сведения относительно данных обременений, а также все подтверждающие данные обременения документы (§ 444 BGB).

По общему правилу все риски, связанные со случайной гибелью или повреждением купленного предмета, наступают с момента его фактической передачи. Однако для недвижимости есть важное исключение – все риски переходят с момента внесения записи о переходе права собственности в Поземельную книгу (п. 2 § 446 BGB).

В договоре также должно содержаться соглашение о переходе права собственности, поскольку формально имеет место две сделки: обязательственная и отдельная сделка о передаче права собственности (т.н. «вещный договор»). Это могут быть два отдельных документа, но на практике обе сделки включаются в один письменный договор.