Процедура приобретения недвижимости в Германии

Недвижимость в Германии может приобрести как частное, так и юридическое лицо.

Процесс состоит из следующих этапов: 

  1. Резервирование выбранного объекта
  2. Подготовка договора купли-продажи
  3. Подписание договора купли-продажи
  4. Оплата
  5. Переход права собственности 
РЕЗЕРВИРОВАНИЕ ВЫБРАННОГО ОБЪЕКТА

После выбора объекта его необходимо зарезервировать с обязательным внесением предоплаты (до 10% от цены объекта). После подтверждения внесения предоплаты объект снимается с продажи на рынке. 

ПОДГОТОВКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ 

Подготовкой договора занимается независимый нотариус, который запрашивает и проверяет следующие документы:

- Выписка из Поземельной книги (Grundbuchauszug)

- Договор аренды (Mietvertrag)

- Жилищный устав (Teilungserklerung)

- Полную информацию о недвижимости (площадь квартиры или дома, количество комнат, список инвентаря, продаваемого вместе с квартирой или домом и пр.)

- Данные о покупателе и данные о продавце.

После проверки документов нотариус готовит договор купли-продажи на выбранный объект, копия которого высылается покупателю. После согласования условий договора обеими сторонами сделки нотариус назначает дату нотариального подписания договора. 

ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ 

Подписать договор как покупатель, так и продавец, могут либо самостоятельно, либо через поверенного с нотариально заверенной доверенностью.

Если продавец и покупатель либо их доверенные лица (при наличии письменной доверенности) присутствуют при подписании договора купли-продажи у нотариуса, то документ вступает в силу незамедлительно.

Если покупатель и продавец, либо их доверенные лица подписывают договор в разных городах, то документ вступает в силу только после подписания обеими сторонами: одна сторона подписывает договор в одном городе, а вторая сторона заверяет его в другом, после чего второй экземпляр направляется покупателю или продавцу.

Если покупатель (продавец) или их доверенные лица не смогли присутствовать при подписании договора, то от их имени может выступать любое лицо как «представитель без доверенности». В этом случае договор отправляется покупателю и продавцу или их доверенным лицам на официальное заверение. Данный договор может быть заверен у нотариуса в Германии, у нотариуса в России с переводом на немецкий язык и обязательно апостилируется в посольстве Германии. Такой вид заверения носит название «Nachgenehmigung». В этом случае договор вступает в силу только после того, как его официального заверили обе стороны договора.

В Германии подписанный оригинал договора купли-продажи, заверенный нотариусом, существует в одном экземпляре и хранится у нотариуса! Продавец и покупатель получают заверенные нотариусом копии договора. 

ОПЛАТА 

В Германии при покупке недвижимости распространены два способа оплаты: оплата на трастовый счет нотариуса и оплата на счет продавца.

Как правило, при покупке недвижимости иностранцами используется первый вариант: после подписания договора купли-продажи нотариус открывает специальный трастовый счет, через который осуществляются все расчеты по данному договору. Счетом распоряжается нотариус, он же производит все перечисления денежных средств с этого счета в соответствии с условиями договора.

После вступления договора купли-продажи в силу покупатель в срок от 2 до 4 недель должен внести на трастовый счет денежные средства в размере покупной цены и всех дополнительных расходов: нотариальные услуги, пошлины на перерегистрацию собственника и на оформление выписки из Поземельной книги, налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) и т. д.
Нотариус производит оплату продавцу только после того, как продавец оплатил все задолженности, снял все имеющиеся обременения, которые зарегистрированы в Поземельной книге по объекту недвижимости, и предъявил нотариусу документ, подтверждающий отсутствие обременений (Löschungsbewilligung). Также до перечисления денежных средств продавцу нотариус оплачивает все расходы по регистрации права собственности в Поземельной книге и всех прочих расходов по договору. 

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 

Перерегистрация прав собственности в Германии происходит в два этапа: предварительная регистрация прав собственности (Auflassungsvormerkung) и окончательная регистрация (Grundbucheintragung).

Переход экономических прав и обязанностей, связанных с владением недвижимостью, происходит в соответствии с условиями договора: либо с первого числа месяца, следующего за оплатой покупной цены на трастовый счет нотариуса или на счет владельца, либо с последующего за оплатой дня. С этого момента он может распоряжаться купленной недвижимостью. Юридически переход права собственности происходит только после окончательной регистрации в поземельной книге (Grundbucheintragung).

Документ, подтверждающий право собственности – выписка из поземельной книги.