Покупка недвижимости в Германии по доверенности

В силу различных обстоятельств у российского покупателя недвижимости в Германии зачастую отсутствует возможность продолжительного пребывания в Германии для оформления сделки купли-продажи недвижимости. Для решения данной проблемы всегда можно прибегнуть к услугам представителя, но для этого важно ориентироваться, по крайней мере, в основных положениях о представительстве (Vertretung) и доверенности по германскому праву.

Следует отметить, что выдача полномочий (Bevollmächtigung) представителю согласно § 167 Германского гражданского уложения (BGB) может производиться не только в форме доверенности, но и в форме прямого сообщения, представляемого (покупателя) стороне договора (продавцу). В этом случае полномочия представителя отзываются таким же заявлением непосредственно третьему лицу – продавцу (§ 171 BGB). Однако доверенность (Vollmachtsurkunde) делает процесс наделения полномочиями намного удобнее, поскольку представителю выдается единый письменный документ для предъявления всем третьим лицам на разных этапах сделки.

Отмена полномочий представителя (Erlöschen der Vollmacht) происходит путем возврата доверенности тому лицу, которое ее выдало (§ 172 BGB). Также у доверителя имеется возможность сделать публичное объявление (Bekanntmachung) об утрате силы доверенности через специальные издания, по истечении месяца с момента опубликования такого заявления доверенность считается утратившей свою силу (§ 176 BGB). При этом отзыв доверенности не отменяет сделку, уже заключенную в рамках полномочий, то есть отзыв доверенности не имеет обратной силы.

 Если сделка заключена представителем вне рамок полномочий (например, срок действия доверенности истек) действительность заключенной им сделки ставится в прямую зависимость от ее последующего одобрения (Genehmigung) доверителем: если такое одобрения получено, то сделка порождает все юридические последствия с моменты ее заключения. Однако до момента одобрения сделки у второй стороны всегда есть право отказа от договора (Widerrufsrecht), если только ей не был известен факт отсутствия полномочий у представителя (§ 178 BGB).