Особенности регистрации сделки купли-продажи недвижимости в Германии

Германское гражданское уложение (Bürgerliches Gesetzbuch) предусматривает при покупке недвижимости совершение двух юридически значимых действий: 

  1. Заключение сделки купли-продажи 

Сделка купли-продажи недвижимого имущества обязательно должна быть удостоверена нотариусом в присутствии обеих сторон (§ 925 BGB). 

После подписания сторонами договора купли-продажи покупатель становится «Экономическим» собственником недвижимости. Это значит, что он может пользоваться объектом недвижимости и обязан уплачивать все расходы по его содержанию. 

  1. Регистрация перехода права собственности в особом реестре – Поземельной книге (Grundbuch). 

После заключения сделки нотариус подает документы на регистрацию права собственности покупателя в Поземельной книге.

Регистрацией в поземельных книгах в Германии занимаются муниципальные судебные учреждения в соответствующих местных судах. 

После внесения записи о новом собственнике в Поземельную книгу покупатель становится «Юридическим» собственником недвижимости. Только после внесения регистрационной записи переход права собственности признается полностью состоявшимся (§ 873 BGB). 

ВАЖНО! Внесение предварительной записи в Поземельную книгу. 

Для того чтобы исключить риск «двойной продажи» в процессе заключения сделки нотариус вносит в Поземельную книгу предварительную запись. Эта запись информирует всех третьих лиц о том, что недвижимость находится в процессе продажи и автоматически запрещает производить любые операции с данной недвижимостью. После внесения записи о новом владельце в Поземельную книгу, данная запись автоматически снимается. 

Таким образом, германское законодательство предлагает такие механизмы защит, которые сводят практически к нулю риск оспаривания права собственности покупателя. Во многом благодаря этому, Германия заслуженно считается страной, наиболее благоприятной и безопасной для приобретения недвижимости.