Налоги на недвижимость в Германии

Покупателю недвижимости в Германии необходимо знать, что покупка сопряжена с выплатой нескольких видов налогов.

  1. Единовременный налог на приобретение объекта недвижимости (Grunderwerbsteuer).

Данный налог начисляется в виде фиксированного процента от стоимости купленной недвижимости. Величина налога варьируется в зависимости от законодательства конкретной федеральной земли Германии. Ранее налог устанавливался на уровне федерации и составлял неизменную ставку в размере 3,5 процентов, но в 2006 году данные полномочия были делегированы субъектам федерации, поэтому наблюдается значительное расхождение в ставках: где-то она сохранилась на том же уровне в 3, 5 %, а где-то (например, в Берлине) взлетела до 6 %.

  1. Ежегодный налог на владение недвижимостью (Grundsteuer) в размере 2-3 % стоимости объекта недвижимости.

Ставка  данного налога не является фиксированной и определяется разнообразными факторами: вид объекта, расположение и площадь объекта, правовое регулирование на уровне местного самоуправления и т.д. Конечная величина налога исчисляется финансовым инспектором. Если недвижимость сдается в аренду, то в договор, как правило, включается положение о возложении обязанности по уплате данного налога на арендатора.

  1. Общий налог на доходы (Еinkommensteuer), ставка которого является прогрессивной.

Данный налог уплачивают собственники-физические лица, сдающие недвижимость в аренду.

При расчете налогооблагаемой базы из общей суммы доходов вычитаются специальные расходы (Sonderausgaben), к которым Закон о налогах на доходы (Einkommensteuergesetz, EStG) относит многие виды затрат: расходы на получение образования, расходы на страховку, услуги адвокатов, маклеров и иных посредников, плата за медицинские услуги, алименты, благотворительность и так далее (полный список см. § 10 EStG). Кроме того, вычитаются непредвиденные расходы в виду чрезвычайных обстоятельств (außergewöhnliche Belastungen): например, расходы на похороны, по уходу за инвалидами, связанные с разводом супругов и т.д. (§ 33 EStG).

Каждый год налогоплательщик подает налоговую декларацию (Einkommensteuererklärung), в которой он обязан отразить все полученные им за отчетный период доходы. Подается налоговая декларация в финансовое ведомство (Finanzamt) по месту жительства или нахождения имущества.

  1. Спекулятивный налог на недвижимость (Spekulationsteur).

Данный налог уплачивается при продаже недвижимости в Германии, срок владения которой не превышает 10 лет с момента покупки.

Продажа недвижимости, находящейся в собственности более 10 лет, налогом не облагается.

ВАЖНО! Сокрытие доходов и уклонение от уплаты налогов является в Германии серьезным преступлением, максимальное наказание за которое согласно Положению о налогах и платежах достигает десяти лет лишения свободы (§ 370 Abgabenordnung).