Управляющие компании в Германии

Многие российские покупатели приобретают жилую и коммерческую недвижимость в Германии с целью дальнейшей сдачи ее в аренду. Однако не всегда у такого арендодателя есть возможность и желание самостоятельно вступать в правоотношения с арендаторами, осуществлять постоянный контроль использования помещения, производить ремонтные работы, уплачивать коммунальные платежи.

Все эти проблемы могут взять на себя немецкие управляющие компании, которые сотрудничают, как с местными арендодателями, так и с резидентами иностранных государств.

Важно различать данный вид деятельности, которая именуются Mietverwaltung (обслуживание интересов собственников доходных домом) или Sonderverwaltung (обслуживание интересов собственников отдельных квартир), от деятельности управляющих компаний в интересах товарищества собственников жилья – WEG-Verwaltung. Как правило, каждая управляющая компания на рынке предлагает все три вида услуг.

WEG-Verwaltung – данный комплекс услуг характерен для управляющих компаний в нашем российском понимании: организация уборки придомовой территории, лестничных клеток и межэтажных пространств, вывоз мусора, водо-, электро, теплоснабжение, обслуживание лифта, вопросы охраны и безопасности, капитальный и текущий ремонт. Наименование данного вида деятельности возникло постольку, поскольку привлечение управляющей компаний для оказания такого рода услуг обязательно в силу Закона о праве собственности на жилье (Wohnungseigentumsgesetz, сокращенно – WEG).

Sonderverwaltung – это весь спектр услуг в интересах арендодателей, являющихся собственниками отдельных квартир. Свое название данный вид деятельности получил не потому, что он имеет какой-то «особый» (Sonder-) характер, а по наименованию права собственности на отдельную квартиру – Sondereigentum. Дело в том, что в германском праве исторически существуют лишь право собственности на земельный участок, все строения на нем считаются его частью, и лишь для жилых помещений в многоквартирном доме сделано исключение как для особого вида собственности.

К данным услугам относятся:

  1. поиск и переговоры с потенциальными арендаторами,
  2. проверка их платежеспособности,
  3. составление и заключение договора аренды от имени собственника,
  4. сдача-приемка квартиры,
  5. контроль надлежащего использования помещения, внесения коммунальных платежей и налогов,
  6. производство ремонтных работ,
  7. контроль своевременного внесения арендной платы,
  8. перевод арендной платы на счет собственника,
  9. претензионная работа в случае задержки в выплатах арендной платы,

10. при необходимости ведение судебного процесса против арендатора.

Mietverwaltung – обслуживание интересов собственников коммерческой недвижиомсти и доходных домов, в некотором роде синтез двух вышеперечисленных видов деятельности. Поскольку в доходном доме отсутствует товарищество собственников жилья (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer), управляющая компания отвечает не только за взаимоотношения собственника со всеми арендаторами, но и за себя техническое обслуживание дома.