Due diligence при покупке коммерческой недвижимости в Германии

Под процедурой «due diligence» (в переводе с английского языка – «надлежащая добросовестность») понимается всесторонняя проверка сделки с недвижимостью на предмет ее юридической чистоты. Такая проверка часто проводится при покупке коммерческой недвижимости в Германии.

Основная задача при проведении такой экспертизы заключается в сборе максимально полной информации об объекте и всех зарегистрированных правах на него: чаще всего это данные, предоставленные непосредственно контрагентом по сделке, но также и сведения, почерпнутые из любых других доступных источников. В результате клиент должен получить представление обо всех правовых рисках предстоящей сделки, а также рекомендации по сведению этих рисков к минимуму перед покупкой.

При проведении такой проверки:

  1. Исследуется вся история переходов прав собственности на приобретаемую недвижимость, законность этих сделок с тем, чтобы исключить вероятность возникновения притязаний на данное имущество в будущем: напр. иска собственника об истребовании своего имущества из чужого владения – т.н. «виндикационный иск».

Для этого проводится анализ текстов заключенных договоров купли-продажи, платежных документов, проверяются полномочия представителей юридических лиц, порядок соблюдения процедуры одобрения крупной сделки, проверяются документы о регистрации перехода права собственности в Поземельной книге (Grundbuch) и т.д.

  1. Выявляются все обременения покупаемого объекта недвижимости: ипотека, поземельный долг, сервитуты, аренда, охранные обязательства в отношении исторических зданий и т.д.

Если основные обременения подлежат обязательной регистрации в Поземельной книге и относительно легко могут быть установлены в ходе правовой экспертизы, то некоторые обременения (напр., наличие арендатора) не носят публичный характер, поэтому требуют большего внимания.

  1. Проверяется соответствие объекта нормативным актам федерального уровня, уровня отдельных земель и уровня общин (Gemeinde): строительные, пожарные, санитарные, земельные, водные, экологические тому подобные нормы.

В обязательном порядке проверяются также базы данных судебных учреждений на предмет наличия прошлых или настоящих судебных разбирательств, связанных с приобретаемой недвижимостью.

В заключении нужно добавить, что проверка юридической чистоты сделки, будучи наиболее важной частью «due diligence», должна быть дополнена заключениями финансовых аудиторов и бухгалтеров, налоговых консультантов.