Процедура покупки недвижимости во Франции

После того, как Вы приняли решение купить недвижимости во Франции, Вы приступаете к процессу оформления недвижимости.

1. ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ – COMPROMIS DE VENTE

Недвижимость во ФранцииПервым этапом процедуры покупки объекта недвижимости во Франции является официальное соглашение – Compromis de Vente«Предварительное соглашение». Целью Compromis de Vente является закрепление за покупателем объекта недвижимости (после подписания этого соглашения он снимается с рекламы на продажу).

В Предварительном соглашении оговариваются все условия покупки-продажи, в том числе идентификация продавца, покупателя, объекта недвижимости, указываются цена объекта, дата продажи, подписи обоих сторон, а также различные обязательства, такие как сроки расчетов, возможные кредиты и др.

Предварительное соглашение во Франции является частью сделки по купле-продажи объекта недвижимости, результаты которого отсрочены до подписания окончательного документа – Acte de Vente, Акта купли-продажи объекта недвижимости. Этот документ подписывается покупателем и продавцом через уполномоченного французского нотариуса.

Кроме того, во Франции между продавцом и покупателем недвижимости может быть подписано соглашение под названием Sous-Seing Prive, которое оформляется при посредничестве лицензированного французского агентства недвижимости. Но большая часть сделок заключается через нотариуса.

2. ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ ЗАДАТКА

После подписания этого соглашения покупатель недвижимости во Франции обязуется перечислить задаток, сумма которого составляет 10% от стоимости объекта недвижимости. Сумма задатка переводится с банковского счета покупателя* в России на специальный счет нотариуса и хранится до окончательных расчетов по сделке. Покупатель имеет право не оплачивать задаток в момент подписания договора, но обязан это сделать в течение семи дней с момента подписания Compromis de Vente.

Право окончательного решения по сделке принадлежит покупателю. Соглашение может быть аннулировано, и задаток будет возвращен, в течение семи дней с момента подписания документа, если покупатель по каким-либо причинам передумал и отказался от покупки недвижимости. На адрес покупателя нотариус отправляет уведомление, в котором сказано, что задаток поступил на счет и с данного момента начинается отчисление семидневного срока.

По истечении семи дней задаток может быть возвращен покупателю, только если одно из условий договора не выполняется. Одним из таких условий является невозможность получения ипотечного кредита. Поэтому, если покупатель берет ипотечный кредит, получение ипотеки должно быть указано в Compromis как отлагательное условие. В случае отказа банка покупатель обязан предоставить документ из банка, который подтверждает невозможность получения кредита. То есть, если по истечении семи дней покупатель отказывается от покупки без причин, указанных в соглашении, задаток он теряет.

ВАЖНО! Покупатель может переводить деньги с любого банковского счета в евро, владельцем которого является он сам. Переводы за третье лицо или со счета организации невозможны. Расчеты наличными деньгами на территории Франции запрещены. Все расчеты производятся только по безналичному расчету.

3. ПРОВЕРКА ОБЪЕКТА НОТАРИУСОМ

Недвижимость во ФранцииПосле подписания вышеуказанного соглашения, нотариус осуществляет полную проверку объекта недвижимости с целью выявления различных недостатков и возможности их устранения, а также проверку юридической чистоты объекта. Нотариус устанавливает личность продавца и проверяет следующие детали:

  • Наличие задолженностей за объектом продажи. Если задолженности имеются, нотариус помогает устранить сложности
  • Наличие скрытых дефектов, в том числе наличие канцерогенных веществ в строительных конструкциях
  • Наличие термитов в конструкциях (для регионом с повышенным риском)
  • Наличие свинца и его уровень (например в старинных решетках домов)
  • Наличие ограничений права собственности – servitudes. Ограничения привязаны к объекту недвижимости, а не к владельцу. Каждый владелец данного объекта недвижимости обязан соблюдать эти ограничения. Они также могут быть выгодными для владельца, но владелец обязан нести ответственность за данные ограничения
  • Дополнительная информация, например, перспектива строительства вблизи объекта недвижимости аэропортов и автострад

Серьезные дефекты могут послужить достаточной причиной для аннулирования сделки или причиной снижения цены.

В данный период, который длится около 20-90 дней, покупатель обязан решить вопрос о финансировании сделки, то есть подать документы на кредит, либо самостоятельно перевести остаток суммы на счет нотариуса, с учетом выплаченного задатка. Кроме основной суммы за объект недвижимости, покупатель выплачивает дополнительную сумму в размере 7-8% от стоимости объекта недвижимости, которая состоит из различных пошлин и оплаты услуг нотариуса. Сумма может быть снижена, если объекту менее трех лет. (подробнее о нотариальных расходах см. раздел «Дополнительные расходы при покупке недвижимости во Франции»). Сроки проверки зависят от каждой конкретной сделке. Срок будет дольше, если покупатель оформляет ипотечный кредит.

К моменту заключения Акта купли-продажи вся сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса, то есть перевод необходимо осуществить заблаговременно. За несколько дней до подписания, нотариус присылает уведомление, которое является основанием к переводу оставшейся части суммы и нотариальных расходов. Данные письменные уведомления вместе с Compromis de Vente являются основанием для перевода в российских банках. В письме указаны суммы к переводу и реквизиты.

Нотариус во Франции является официальным лицом и представляет исключительно интересы государства. Нотариус во Франции назначается министром юстиции. Именно через банковский счет нотариуса проходит все финансовые расчеты по сделке покупки-продажи недвижимости и, кроме того, нотариус занимается регистрацией объекта недвижимости в различных государственных структурах. Нотариус, также, взимает государственные пошлины и полностью отвечает за юридическую чистоту сделки. Вы всегда можете проверить, с каким нотариусом Вы работаете на официальном сайте "Нотариусы Франции". Вы можете быть совершенно уверены в безопасности покупки Вашей недвижимости во Франции.

ВАЖНО! Обратите внимание, что полномочия и обязанности нотариуса во Франции сильно отличаются от работы нотариуса в России. Нотариус во Франции - лицо, которое несет полную ответственность за сделку и осуществляет все расчеты.

4. АКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Недвижимость во ФранцииПо истечении указанного периода после подписания соглашения, когда покупателем произведена полная оплата и нотариусом проведена полная проверка, покупатель получает приглашение от нотариуса явиться во Францию, где и подписывается окончательный документ – Acte de Vente – Акт купли-продажи, по которому покупатель становится полноправным собственником жилья и получает от продавца ключи от недвижимости во Франции.

В тот же день нотариус производит все взаиморасчеты между участниками сделки: переводит сумму продавцу, комиссионные выплаты агентству и оплачивает различные регистрационные взносы и налоги.

Необходимо отметить, что при подписании удостоверительного акта так же, как и предварительного соглашения, если покупка производится гражданином России, на подписании должен присутствовать уполномоченный переводчик.

5. ПОСЛЕ СДЕЛКИ

После подписания акта купли-продажи нотариус в течении нескольких дней производит регистрацию права нового собственника в регистрационном бюро.

После того, как покупатель вступил в право владения, он обязан застраховать свою собственность и оформить соответствующие договоры с компаниями-поставщиками бытовых услуг - вода, электричество, газ.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

При оформлении акта-купли продажи мы рекомендуем решить вопрос о будущем наследовании. Нотариус сообщит, какие документы необходимо подготовить.

В случае покупки недвижимости стоимостью выше 1.300.000 евро, Вы можете оформить недвижимость определенным образом с целью сокращения налогов на владение недвижимостью и упрощения вопроса с переходом собственности в наследство. (подробнее см раздел "Покупка недвижимости во Франции с созданием SCI")

Если объект недвижимости является квартирой, которая расположена в кондоминиуме, продавец обязан предоставить ряд документов, регулирующих права и обязанности владельца. (см. раздел «Расходы на содержание недвижимости во Франции»).