Покупка недвижимости во Франции с образованием SCI

Недвижимость во ФранцииСобственники недвижимости во Франции могут создавать общества управления недвижимостью, которые называются SCI – Société Civile Immobilière.

SCI используется владельцами недвижимости для упрощения схемы выплаты налогов и наследования имущества. Это особенно актуально в тех случаях, когда стоимость недвижимости превышает 1.300.000 евро, а также когда речь идет о втором браке, об интересах детей или о вопросах наследства, в случае смерти одного из супругов. Такая форма владения недвижимостью дает возможность после смерти одного из владельцев законно передавать его собственность по усмотрению SCI в интересах его акционеров, что помогает решать спорные вопросы и избегать сложностей формального подхода французских законов о наследовании.

Акционеры SCI владеют долями, размер которых указан в уставе компании. По закону владельцами данных акций являются минимум два акционера – как правило, члены одной семьи. SCI – это акционерное общество, самостоятельное по отношению к акционерам, поэтому каждый акционер платит налоги только со своей части прибыли компании. Акционеры также  несут ответственность за долги компании в соответствии с размером собственных долей. Так, если SCI имеет двух акционеров, каждый из них несет ответственность за 50% долгов компании.

Общество SCI должно быть зарегистрировано на территории Франции, при этом юридическим адресом компании будет являться адрес объекта недвижимости. Владельцами компании могут быть как резиденты, так и нерезиденты страны.

Стоимость создания SCI составляет около 2.500 евро. Стоимость может несколько варьироваться, в зависимости от конкретного досье.

КАК ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ SCI?

SCI создается в момент приобретения недвижимости. Обычно это происходит после подписания Предварительного соглашения и перед подписанием заключительного Акта купли-продажи. Недвижимость во Франции, которой владеет SCI, может быть продана в любое время без закрытия компании, тем более, что SCI может владеть сразу несколькими объектами недвижимости. Общество может быть закрыто в любой момент, в частности, если оно реализовало свои объекты недвижимости и больше не является владельцем ни одного из них.

Процесс создания компании относительно прост и быстр. Уполномоченный юрист или нотариус несет ответственность за создание SCI, хотя в большинстве случаев данным процессом занимаются именно нотариусы.

  • Акционеры заполняют и подписывают Устав компании, подготовленный нотариусами или юристами.
  • Нотариус готовит, а затем представляет Устав на рассмотрение Торгово-Промышленной Палаты (Chambre de Commerce et d'Industrie/CCI).
  • Спустя несколько недель нотариус получает официальный регистрационный документ и отправляет копию обществу SCI.
  • После регистрации компании при личном присутствии управляющего открывается счет компании

 Для создания SCI  необходимы следующие документы акционеров:

  • документы, подтверждающие личность: свидетельства о рождении, свидетельство о браке, копии паспортов (переведенные на французский язык)
  • документ, подтверждающий место и страну проживания

Создание SCI имеет ряд преимуществ:

  • Если приняты все необходимые меры при оформлении SCI, а также в случае грамотного оформления кредита  оборотные средства могут быть оценены как нулевые, таким образом, акционеры не платят налог на богатство (ISF).
  • Так как акции считаются движимым капиталом, в случае смерти одного из акционеров такая форма владения помогает избежать некоторых проблем, связанных с законами наследования во Франции, согласно которым наследное имущество должно делиться между супругом и детьми.   В случае  создания SCI акции могут перейти в распоряжение партнера умершего акционера. Схема перераспределения акций SCI в таких случаях упрощена, также как и процессы наследования и передачи собственности.
  • Учреждение SCI не влечет за собой необходимости уплаты дополнительных налогов, только обязанность сдавать ежегодный  отчет  (как и любое физическое лицо).  Пока недвижимость не сдана в аренду, SCI показывает нулевую прибыль. Управляющий компании не обременен каким-либо финансовым режимом, уплатой налогов социального обеспечения или пенсионными выплатами.

При этом необходимо учитывать, что все решения по SCI должны приниматься совместно всеми акционерами. Также стоит отметить, что ипотечные кредиты, которые оформляются на  SCI, могут быть немного дороже, чем кредиты частных лиц.
 

БУХГАЛТЕРИЯ SCI

Так как SCI создается как предприятие с единственной целью владения недвижимостью, то ведение бухгалтерии Недвижимость во Франциидовольно простое. Этот процесс усложняется за счет более детальной декларации о доходах только в том случае, если недвижимость будет сдана в аренду.

Любой доход или затраты, связанные с обществом, должны проводиться через банковский счет, который принадлежит компании. Все счета, которые имеют отношение к недвижимости, должны быть выставлены на имя общества и оплачены через банковский счет общества для дальнейшей декларации налога на прирост капитала. В противном случае, при расчете налога на прирост капитала работы по проведению неотделимых улучшений не будут приняты по внимание.

В обязанности общества входит ежегодная подача декларации о доходах SCI (форма 2072). Если недвижимость не сдавалась в аренду, SCI не показывает доход и, как и большинство компаний SCI, декларируют нулевой доход.

При принятии решения о создании  SCI  мы настоятельно рекомендуем Вам проконсультироваться с профессиональным нотариусом во Франции. Наши французские партнеры помогут Вам в организации консультаций на местах.

Обатите внимание, что нотариус во Франции является официальным уполномоченным лицом при регистрации всех сделок с недвижимостью.  Конкретного нотариуса вы всегда сможете найти на официальном сайте нотариусов Франции на официальном сайте //www.notaires.fr/ в соответствующем разделе.