Виажер Viager – пожизненная рента

Виажер (Viager договор на приобретение недвижимости во Франции на условиях выплаты пожизненного содержания.Недвижммость во Франции

Договор пожизненного содержания трактуется во французском законодательстве как договор страхования, где наступление прав и обязанностей зависит от случая. Договор заключается в результате подписания нотариального акта купли-продажи.

Во Франции существует два вида договора пожизненного содержания. В первом случае помещение занято продавцом, во втором свободно.

I VIAGER ЗАНЯТЫЙ

Во Франции около 20% населения в возрасте более шестидесяти лет. Контракт пожизненного содержания, виажер, позволяет людям пенсионного возраста улучшить условия проживания на пенсии. Продажа своей собственности на условиях пожизненного содержания позволяет владельцам жить в собственном доме, не изменяя своих обычных условий жизни.

Обычно договор заключается при достижении женщиной 75 лет, мужчиной 70 лет. Теоретически этот договор может быть заключен собственниками в любом возрасте, однако довольно сложно найти покупателя и договориться о хороших условиях.

По условиям договора продавец недвижимости продолжает пользоваться помещением в личных целях на протяжении жизни или в течение оговоренного срока. При этом продавец платит налог на проживание и часть земельного налога, а также расходы по содержанию недвижимости.

В таком случае существуют различные права владения помещением, nu-propriétaire собственник,  и второй собственник, обладающий правом пользования  usur-fruit. Проживающий в квартире бывший собственник должен содержать имущество в полном порядке, он отвечает за любые повреждения и должен уведомлять собственника обо всех повреждениях и условиях содержания недвижимости.

У продавца есть право отказаться от пользования недвижимостью и предоставить право пользования против ренты. Рента уменьшается со временем на 25% с 1 по 5 год, 20% с 5 по 10 год, 15% после 10 лет. Также существуют контракты, которые ограничивают срок ренты, оговорив количество лет - rente certaine. В таком случае рента выплачивается до окончания сроков договора. В таком случае продавец должен продумать, каким образом он будет вести дальнейшую жизнь после окончания сроков договора.

После продажи недвижимости продавец больше НЕ платит:

  • Земельный налог, кроме небольшой части, которая составляет часть уборки территории и вывоз мусора,.
  • Оплату расходов, связанных с ремонтом дома, установленными  местным жилищным товариществом.
  • Страховой полис на недвижимость.
  • Оплата капитального ремонта дома, согласованного с жилищным товариществом.

Данные расходы несет новый владелец, покупательнедвижимости.

Расходы по сделке и налоговые льготы

При заключении договора пожизненной ренты продавец получает уменьшение налогооблагаемой базы на ренту. До 69 лет декларируется только 40% полученной ренты, после 69 лет  продавец декларирует только 30%. Все расходы по оформлению сделки оплачивает покупатель. В том числе нотариальные расходы, комиссию агентства недвижимости.

НДС

Оплата НДС государству происходит по обычной схеме продавец освобождается от выплаты НДС, если недвижимость является основным местом жительства на протяжении минимум десяти лет. 

Перерасчет ренты

Рента индексируется каждый год на дату подписания договора. Как правило, нотариусы предусматривают официальные коэффициенты INSEE.

Гарантии выплаты ренты

Ипотека первого уровня

При подписании договора нотариус регистрирует недвижимость в ипотечном реестре.  Покупатель не может заложить недвижимость для получения кредита, так как банк получат информацию, что покупатель выплачивает ренту, и кроме того, банк требует как гарантию кредита ипотеку первого уровня.

В случае того что покупатель не выплачивает ренту, продавец имеет гарантию он может расторгнуть договор, при этом оставив себе все суммы выплат. В случае возникновения проблем новый владелец всегда может продать или уступать недвижимость.

Размер ренты

Размер ренты определяется сторонами и зависит от следующих условий:

  • Стоимости объекта.
  • Возраста и пола продавца, и расчета его сроков жизни.
  • Размера выплат на момент подписания договора.

Расторжение контракта

Все договоры ренты, заключенные в день смерти продавца, считаются ничтожными.

Недействительными также считаются договоры, заключенные с тяжело больными людьми, умершими от указанной болезни в течение двадцати дней после заключения договора. При этом исключаются случаи аварии суицида и других заболеваний.

II VIAGER СВОБОДНЫЙ

Свободный виажер заключается в уступке помещения продавцом в момент заключения договора ренты. Продавец не платит более налогов и не несет никаких расходов, связанных с недвижимостью, как в случае с договором «занятого виажера». В большинстве случаев такие помещения уже сданы внаем. Продавцу интересна такая схема, в первую очередь, тем, что после 69 лет он декларирует только 30% стоимости ренты, что более выгодно, чем получать прибыль от аренды помещения.

Покупателю интересен такой вариант потому, что нет необходимости нести дополнительные расходы по ремонту недвижимости, и нет необходимости искать арендаторов. Цена при этом ниже рыночной, и покупатель платит в рассрочку.

Цена подобной квартиры выше на 25-50% «занятого виажера» и зависит от возраста продавца.