Leaseback – Лизбэк

ЧТО ТАКОЕ LEASEBACK ЛИЗБЭК

Leaseback схема приобретения недвижимости во Франции. Она состоит в том, после приобретения покупатель сдает недвижимость в аренду управляющей компании застройщика объекта и получает небольшой, но, стабильный и гарантированный доход при этом являясь полноправным владельцем недвижимости.

Схема leaseback была разработана французами во второй половине прошлого века в связи с нехваткой в стране жилья. Несмотря на то, что ежегодно во Франции бюджет на жилье увеличивается довольно существенно, количества строящихся объектов на рынке все еще недостаточно. Использование объектов по схема leaseback полностью соответствуют требованиям французской экономики обеспечивает жильем население и туристов и во многом решает проблему дефицита жилья в стране.

Постоянный дефицит жилья вызван рядом причин, а именно:

  • Большой прирост населения.
  • Привлекательность страны с точки зрения бизнеса. Ежегодно сюда приезжает большое количество студентов и бизнесменов, работающих по контрактам с французскими компаниями.
  • Франция как самое популярное туристическое направление в мире. Традиционные французские отели  не решают проблемы размещения.

По схеме leaseback существует несколько типов объектов:

  • Жилые комплексы для постоянного проживания, рассчитанные на работающих по контракту бизнесменов и студентов, проводящих в стране не один месяц.
  • Туристические жилые комплексы, рассчитанные на увеличивающийся поток туристов, являются альтернативой отелей. В туристических жилых комплексах клиенты проводят более длительные сроки, нежели в обычных отелях.  Туристические жилые комплексы  располагаются в наиболее популярных туристических зонах и соответствуют всем требованиям туристической инфраструктуры и стандартам жилищного сервиса – питание, SPA, бассейны, теннисные корты, тренажерные залы, и т. д.

Объекты leaseback  строятся во всей стране, однако большее число проектов строится в наиболее популярных туристических направлениях, где есть существенная нехватка жилья и гостиничного фонда – в Париже, на Лазурном берегу, в Альпах, в Нормандии, в Лангедок-Руссильоне и т. д.

СХЕМА РАБОТЫ LEASEBACK

При покупке недвижимости по схеме leaseback покупатель  является полноправным владельцем собственности в новом доме. Недвижимость регистрируется на его имя в земельном реестре во Франции.Лизбэк leaseback

Договор схеме leaseback заключается между покупателем недвижимости и  управляющей компанией застройщика.  По этому договору управляющая компания ежемесячно выплачивает владельцу указанную договором сумму, с учетом инфляции. Независимо от того, сдается арендованная собственность клиенту или нет, владелец недвижимости получает гарантированный доход. Размер годовой арендной платы, которую получает владелец недвижимости, составляет 2-7% от стоимости объекта, в зависимости от типа договора аренды и объекта. Чем крупнее застройщик, тем меньшие ставки он предлагает.

Договор с управляющей компанией заключается на различные сроки – 7, 9, 11 лет. Во Франции можно найти более длительный срок договоров.

Управляющая компания, в свою очередь, передает указанные помещения клиентам комплекса – субарендаторам, сроки пребывания которых составляют от нескольких дней до нескольких месяцев.

Все риски  за ущерб недвижимости управляющая компания берет на себя, так как  арендатором по договору с владельцем является управляющая компания.

Покупатель, являясь собственником жилья, имеет право на возврат 19,6% НДС, который включен в стоимость недвижимости при покупке. Возврат НДС является одним из основных налоговых послаблений, подтверждающий заинтересованность государства в привлечении инвестиций по схеме leaseback. Инвестор может пользоваться суммой возврата по личному усмотрению, в том числе, для погашения ипотечного кредита, взятого на приобретение данной собственности, для вложения в развитие приобретенной недвижимости и т. д. Процедура возврата НДС занимает несколько месяцев.

Собственник может пользоваться своей недвижимостью, при этом сроки четко оговорены. Существует различные виды арендных договором, в том числе с проживанием владельца в течение недели в летнее и зимнее время, арендный договор с возможностью проживания в течение четырех недель – на Рождество, в феврале, апреле и летом, арендный договор с проживанием шести недель. В некоторых ситуациях, можно заключить договор на проживание владельца на более длительный срок, при этом срок сдачи должен составлять не менее шести месяцев и одного дня, что является условием обеспечения схемы leaseback для государства и обеспечивает владельцу возврат НДС. Однако, подобная схема не всегда возможна. Кроме того, если управляющая компания работает в различными туристическими комплексами, то у владельца может быть выбор проводить отпуск на разных курортах.

Владелец имеет право  уступить свое право пользования жильем или отказаться от права пользования с возможностью получения дополнительного дохода.

Французские банки охотно кредитуют подобные проекты. Выплаты по ипотечному кредиту на стандартных Франции условиях, с начальным взносом 40-50% можно покрывать за счет арендных выплат.

Владелец недвижимости может продать свою недвижимость в любой момент и расторгнуть договор с управляющей компанией, однако, собственник обязан соблюдать некоторые требования:

После продажи объект должен продолжать обеспечивать схему работы leaseback. При этом НДС государству не возвращается, так как объект продолжает работать по схеме leaseback, что способствует развитию туристической индустрии страны.

Объект возможно продать без его дальнейшего использования по схеме leaseback. Такая продажа возможна по окончанию действия основного контракта с управляющей компанией либо по дополнительному соглашению между сторонами. В таком случае владелец недвижимости обязан вернуть государству НДС. При этом сумма будет рассчитываться следующим образом: сумма, которую инвестор получил от государства после приобретения жилья за вычетом части суммы, «погашенной» владельцем недвижимости за период использования недвижимости по схеме leaseback.

После окончания срока аренды владелец может продлить контракт, а может пользоваться недвижимостью на свое усмотрение.

В обязанности управляющей компании входят полностью оборудовать квартиру, обставить мебелью, следить за квартирой, оплачивать коммунальные платежи.

Объекты по схеме leaseback интересны не только из-за доходов от аренды. Стоимость объектов ежегодно растет, и в результате есть большая вероятность, что с учетом всех инвестиционных условий стоимость объекта при продаже существенно повыситься.

ДОГОВОР LEASEBACK

Несмотря на тот факт, что схема leaseback изначально была разработана с подачи  государства, и для утверждении нового проекта leaseback государственные структуры очень внимательно изучают все детали (в частности, насколько данный объект интересен для туристической отрасли в данном районе), проекты leaseback  являются коммерческими застройками. Поэтому при заключении договора с застройщиком по схеме leaseback необходимо внимательно ознакомиться с условиями контакта, предлагаемого застройщиком.

  • Оцените все характеристики объекта – инфраструктуру, сервис, работу управляющей компании, потенциальный спрос на объект недвижимости.
  • Убедитесь, что в контракте прописано, что у Вас есть полное право владения имуществом.
  • Убедитесь, что в контракте прописан пункт, по которому застройщик гарантирует доходность.
  • Обратите внимание, каким образом гарантируется заявленный уровень дохода и, каким образом будет рассчитываться загрузка объекта.
  • Изучите внимательно действия застройщика после окончания договора – как застройщик компенсирует в будущем результаты эксплуатации объекта и, каким образом будет производиться ремонт объекта после эксплуатации.
  • Узнайте подробнее, какие проекты уже были реализованы данным застройщиком.