25.04.2012

//www.vd-zr.ru/articles/445/

Италия, Испания, Франция – активность рынков недвижимости и цена за метр. Как обстоят дела на самом деле

А сейчас, когда искусственный ажиотаж на рынках прошел, можно объективно оценить ситуацию и приобрести качественную и ликвидную жилую недвижимость по адекватной цене.

Рассмотрим под этим углом три самые популярные и посещаемые страны Европы – Испанию, Италию и Францию.

Испания

Яркий пример разогретого рынка – Испания, где с конца 90-х годов создавались все предпосылки для мощного развития одной из наиболее важных в экономике страны отраслей – строительства. Иностранные инвесторы вкладывали все больше в растущий рынок, покупатели  на внутреннем рынке получили такие условия по ипотеке, что покупать стало выгоднее, чем снимать – ежемесячные выплаты по ипотеке были меньше, чем арендная плата за подобный объект. Кризис поставил все на свои места и вымыл с рынка значительную часть инвесторов, а также, к сожалению, поставил в более трудные условия и внутреннего покупателя. Таким образом, спрос со стороны этих групп потребителей уменьшился в разы. Но Испания как страна не лишилась при этом своих основных достоинств и имиджа одной из самых лучших стран мира – в этом смысле Испания также яркий пример действительно привлекательного  места для приобретения недвижимости, в то же время и качество  испанского строительства обычно не вызывает нареканий. Цены в Испании значительно упали только на недвижимость, рассчитанную на внутренний рынок, вместе с тем цены на недвижимость в популярных туристических зонах стабилизировались после небольшого падения и, похоже, даже готовы к небольшому росту. Процедура получения ипотеки и условия выплаты несколько изменились, но по-прежнему привлекательны.  Мнения по поводу повсеместной  дешевизны испанского метра и продолжающегося падения цен не имеют под собой никаких оснований, объективная реальность – это  не меньше 2,500-3,000 евро за метр при покупке качественных и ликвидных апартаментов в хорошей зоне.

Италия

В  Италии, вернее сказать,  в благополучной Северной Италии, очень консервативный рынок, где количество ипотечных кредитов было и остается одним из самых низких в Европе. Не было строительного и ипотечного бума, не было и такого значительного спада, как в Испании. Однако, в 2009 году итальянский рынок по количеству сделок и обороту также  просел из-за снижения платежеспособного спроса, при этом не упав в цене за метр - в том числе и потому, что итальянские продавцы очень неохотно шли на понижение цен на свои объекты и выжидали лучшей ситуации. В итоге многие объекты стояли в продаже по полтора-два года, но в середине 2010 года ситуация  изменилась, и оживление рынка стало очевидным. За это время поубавилось количество иностранных инвесторов из традиционных стран – Англии и Германии. Одновременно с этим появляется все больше покупателей из других стран – в частности, набирает обороты вторая волна спроса со стороны россиян, активно приобретающих объекты в наиболее «брендовых» зонах Италии. Спрос все больше переходит на апартаменты в жилых комплексах и новых домах, и цены на эту категорию недвижимости постоянно растут. Цена за итальянский метр нового строительства в престижных туристических зонах порой кажется малооправданной – сейчас она находится на уровне 4.500-6.000 евро, и, тем не менее, на данный момент именно такие объекты пользуются устойчивым спросом. Крупные развитые города – например, Рим, Милан, Болонья – как будто бы никогда и не слышали о кризисе, здесь по-прежнему высокие цены и устойчивый спрос.

Франция

В 2000-е годы во Франции также не было такого колоссального подъема, как в Испании, и, после едва заметного падения спроса и цен на недвижимость, ситуация очень быстро выровнялась. Начиная с 2010 года, цены в большинстве французских регионов демонстрируют небольшой, но уверенный рост, что говорит о безусловной стабильности французского рынка. Что касается отдельных востребованных зон страны, в частности Парижа, то там средняя цена за метр значительно, на 12-13%, выросла еще в 2010 году, объемы продаж также растут, при этом ощущается острая нехватка хороших предложений. Оборотность рынка недвижимости на Лазурном берегу и вовсе поражает воображение – объекты разлетаются как горячие пирожки. Во Франции и Италии  тенденция общая - за бренд принято платить больше, но и ликвидность недвижимости в «брендовых» зонах самая высокая.

В целом наше экспертное мнение о покупке недвижимости в Испании, Италии и Франции следующее – покупать по-прежнему стоит, при этом покупать именно ликвидные, а не дешевые объекты, и покупать в стабильных и перспективных местах. К выбору места мы рекомендуем относиться особенно осмотрительно, ведь даже в этих трех странах есть регионы или зоны, в которых мы категорически не советуем приобретать недвижимость.

Если обобщить наш взгляд на рынок зарубежной недвижимости в целом, то мы обычно не рекомендуем покупать:

·         на массовых спекулятивных рынках - в наше время это уже бессмысленно, т.к. растущих европейских или североафриканских рынков с 2008 года не осталось и в ближайшее время  они вряд ли появятся; отдельные страны Латинской Америки или Китай в этом плане пока перспективны, но вряд ли вызывают массовый энтузиазм у частных инвесторов из России;

·         в демпинговых зонах в любой стране – это заведомо неликвидное вложение, т.к. в условиях стагнирующего или падающего рынка цена на объекты в таких зонах, как правило, падает очень быстро, а избавиться от них крайне сложно  даже по демпинговым ценам;

·         в странах, с которыми клиенты не достаточно хорошо знакомы, и культура которых не близка или не очень понятна самим клиентам – как правило, в дальнейшем подобное приобретение и вынужденная необходимость использования  объекта  в личных целях в таких странах приносит клиентам большое разочарование;

·         объекты по демпинговым ценам – чаще всего это не счастливый случай или выгодное приобретение, а просто «проблемный» объект с  серьезными недостатками.

Подводя итог всему вышесказанному, я хотела бы особенно подчеркнуть следующее – предугадать каждое изменение в макроэкономической ситуации не под силу никому, даже самым маститым аналитикам, поэтому не стоит действовать на основании чьих-то рассуждений на эту тему. Лучше опираться на более объективные и понятные причины приобретения недвижимости.

В частности, приобретать недвижимость стоит тогда, когда на это есть личные основания и предпосылки – а именно внутренняя готовность, наличие средств и, наконец, желание и/или необходимость в приобретении.

При этомвкладывать в зарубежную недвижимость с инвестиционными целями нужно с большой внимательностью к двум основным моментам:

·         объективно оценить популярность и перспективность зоны, не покупаясь на заверения из разряда «сейчас это стоит недорого, а вот через год…», лучше делать ставку на стабильные и оборотные рынки с хорошей историей;

·         предметно оценить все возможности самого объекта – за счет чего именно этот объект будет давать доход или рост в цене.

Во всех случаях  желательно учитывать объективные  рекомендации относительно того, где не стоит покупать – и тогда приобретенная недвижимость станет действительно надежным, полезным и приятным вложением средств.

25.04.2012