Реальные проценты – на какую доходность можно рассчитывать сегодня. Текст выступления Марии Царфати на MPIRES 2017.

31-10-2017
автор Ольга Первушина

Реальные проценты – на какую доходность можно рассчитывать сегодня

Международная панорама от prian.ru на MPIRES 27-28.10.2017 в Москве.

Мария Царфати, компания "Страна Плюс", участвует в дискуссии на тему доходности коммерческой недвижимости в Европе для частного инвестора. Представляем Вам текстовую версию выступления нашего эксперта.

Модератор, Филипп Березин, главный редактор портала Prian.ru (Ф.Б.):
В чем инвестиционная привлекательность Франции. Может ли эта страна быть привлекательна инвесторам, если да, то каким именно инвесторам. Бюджет.

Мария Царфати (М.Ц.):
С точки зрения инвестиций, Франция привлекает в первую очередь стабильностью своего рынка. Несмотря ни на что динамика рынка остается либо положительной, либо, в крайнем случае, нулевой, но не демонстрирует отрицательных показателей роста. Поэтому эта страна привлекательна для инвесторов, которые хотят оптимизировать свои финансовые потоки путем перевода своих накоплений в стабильный рынок страны еврозоны, с целью иметь гарантию сохранения своего капитала. В случае необходимости хорошая ликвидность рынка позволит быстро и выгодно продать данный объект недвижимости. Отмечу, что такая схема имеет смысл при покупке объектов относительно недорогой ценовой категории с бюджетом 250.000-500.000 евро. Это чисто инвестиционные покупки. Все объекты, стоимостью выше 500.000 евро – это покупки для себя и своей семьи на более долгосрочную перспективу.
После покупки квартиры с инвестиционными целями оптимизируется по затратам на обслуживание и сдается в аренду, параллельно дает определенный доход, в зависимости от точки входа. Доход может составить как 6%, так и 4%. При этом, чем дороже недвижимость, тем рентабельность ниже, чем дешевле, тем,  соответственно, рентабельность выше.

Ф.Б.
Возможность заработка в среднесрочном и долгосрочной перспективе. Как лучше распорядиться своей недвижимостью – выбрать одного арендатора на долгий срок или сдавать разным людям на более короткие периоды.

М.Ц.
Я против долгосрочной аренды, если собственник не является резидентом страны, поскольку особенности законодательства при долгосрочной аренде в Европе, и во Франции, в частности, стоят на стороне арендатора, а не арендодателя. Поэтому, если в вашу квартиру заселилась семья, например, с несовершеннолетними детьми, и стала злостными неплательщиками, то государство станет защищать такую семью, и собственнику будет крайне проблематично избавиться от таких арендаторов. В такой ситуации, грубо говоря, вы будете являться номинальным владельцем недвижимости, но физические ей владеть не будете. Другая ситуация: вы сдаете квартиру, но в какой-то момент решили сделать в ней ремонт и заселиться самостоятельно или перепродать, арендаторы могут стать препятствием на пути осуществления ваших планов. Арендатор вправе, например, не пускать потенциальных покупателей вашей квартиры, то есть фактически вы будете ограничены в возможности распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению.
При желании сдавать квартиру во Франции в аренду, я рекомендую остановиться на краткосрочной аренде или рассмотреть вариант сдачи недвижимости студенту. С арендатором-студентом заключается договор на 9 месяцев, что является краткосрочной арендой. Оставшиеся три месяца в году можно использовать свою квартиру для собственных нужд, особенно, если это курортная недвижимость, например, в Ницце или в Монпелье, Лангедок. 
Аренда сроком свыше года будет считаться долгосрочной. На длительный срок снять квартиру,  апартаменты или дом возможно, но в таком случае предлагается вносить 100% предоплату. Особенно это касается объектов класса люкс. О такой схеме можно говорить при сдачи в аренду недвижимости на 11 или 12 месяцев, не более. Клиенты часто идут на такую схему.
Эти  схемы являются рабочими и приносят вполне понятный доход. Но в целом рассматривать Францию исключительно как инвестиционную страну не стоит. Здесь покупают люди, которые влюблены во Францию, часто здесь бывают и являются поклонниками страны. Это не просто вложение капитала, это вложение в место, которое ты любишь.

Ф.Б.
Рынок Франции неоднороден. Где соотношение цена-арендная стоимость наиболее выгодно, нужно ли следовать такой логике.

М.Ц.
Нужно следовать не только коммерческой логике, но и своему настрою – хочет ли владелец недвижимости приезжать во Францию, нравится ли ему там. Купить недвижимость во Франции, в высоколиквидной зоне, но не приезжать в это место и не знать потом, что делать со своей собственностью, на мой взгляд, не логично. Правда, логика у всех своя.
Если говорить о зонах во Франции, то, например, по точке входа очень интересен Монпелье. Это хорошо развитый мегаполис с очень хорошим студенческим и туристическим потоком. Здесь доходность может достигать 9%, в нашей практике такие варианты встречались. Но я никогда не рекомендую ориентироваться на максимальные проценты дохода, это может обернуться разочарованием. Я традиционно ориентирую клиентов на минимальный уровень доходности от конкретного объекта, поскольку считаю, что лучше в будущем приятно удивиться, если реальность превзошла ожидания, чем расстроиться, если ситуация обернулась в обратную сторону.

Ф.Б.
Рост стоимости недвижимости, можно рассчитывать получить доход от перепродажи своей недвижимости во Франции.

М.Ц.
Рост стоимости недвижимости во Франции, безусловно, есть, но в каждом регионе этот показатель индивидуален. В этом году в Париже, например, был зафиксирован рост цен на 3-4%, что очень неожиданно, учитывая точку входа на рынок. Для этой зоны это существенный рост. Могу сказать, что инвестиции в недвижимость Парижа рассматриваются многими по аналогии с инвестициями в золото, т.е. инвестировали и оставили своим будущим поколениям, как счет в банке или как золотой запас.
Если рассматривать, скажем, Бордо, то в прошлом году рост рынка составил около 9%. Стоит отметить, что политика государства направлена на развитие данного региона. В Бордо активно идет застройка, улучшается транспортная инфраструктура, что, соответственно, влияет на рост цен на недвижимость данного региона. Если в начале прошлого года рынок был более спокойным, то сейчас он активизировался, в том числе увеличились туристические и бизнес-потоки и, как следствие, вырос спрос на жилье, а вместе с ним пошли вверх и цены.
Монпелье становится все более интересным рынком, по прогнозам он будет расти еще некоторое время. Стоит обратить свое внимание на новые строящиеся объекты, которые активно скупаются. Во Франции этот процесс особенно приятен ввиду более низкого нотариального сбора при покупке. Если нотариальный сбор на вторичном рынке – это 7%, то на первичном – 3,5% плюс на два года владелец освобождается от налога на недвижимость.
Все эти факторы в совокупности влияют на ликвидность объектов и на инвестиционную привлекательность недвижимости. В целом, необходимо смотреть по каждому региону в отдельности. Где-то рост цен в годовом исчислении составит 1-2%, где-то стоимость останется на прежнем уровне, а где-то будут заметные колебания, продолжающиеся еще некоторое время.

Ф.Б.
Есть ли пример, когда человек вложил в недвижимость в какой-то зоне во Франции лет 5-7 назад, сейчас может радостно потирать руки, заработав на росте стоимости своего объекта.

М.Ц.
Да, такие примеры есть. В первую очередь, потому, что два года назад у нас был очень неприятный кризис, и выигрыш составил порядка 40% просто потому, что средства были вложены в евро (в недвижимость, стоимость которой оценивается в евро).
Если отвлечься от скачка курса валют, то такого грандиозного дохода, конечно, ожидать не стоит. Дело в том, что недвижимость во Франции  – это долгосрочная инвестиция. Здесь нельзя купить, потом продать через 2-3 года, и заработать на этой операции. В данном случае это неинтересно.

Ф.Б.
Инвестиции могут быть с разными целями. Если мы говорим о недвижимости в вашей стране, для какого типа инвесторов наиболее интересна ваша недвижимость.

М.Ц.
Во Францию инвестируют, в основном, те, кто хорошо состоялся в своей стране, и это обычно не вложение всех накоплений, а инвестиция части капитала. Такие инвесторы хотят вложить в надежный рынок с пониманием того, что рост стоимости будет, пусть небольшой, но гарантированный. При этом доходность будет оптимальной на данный момент из того, что может предложить европейский рынок, с качественной загрузкой, которая этот доход обеспечивает.

Видеозапись выступлений Яны Добровольской и Марии Царфати на выставке MPIRES 2017 можно посмотреть здесь или на нашем канале Страна Плюс TV

1. Доступная Европа - недорогие объекты в популярных странах

2. Покупаем квартиру для сдачи в аренду

3. Реально ли частному инвестору получать доход от коммерческой недвижимости

4. Реальная доходность недвижимости

 

Комментарии

Сообщения не найдены

Написать отзыв