Покупаем квартиру для сдачи в аренду – шансы и риски

30-10-2017
автор Ольга Первушина
Покупаем квартиру для сдачи в аренду – шансы и риски

Покупаем квартиру для сдачи в аренду – шансы и риски
Международная панорама от prian.ru на MPIRES 27-28.10.2017 в Москве.

На вопросы про реальные перспективы инвестиций с низким бюджетом отвечают эксперты рынка зарубежной недвижимости:

Яна Добровольская ( ООО "Страна Плюс" )
Мэри Бакрджян ( Grekodom Development )
Александр Корнелюк ( Ready Property )
Александр Елизаров (эксперт)
Модератор: эксперт, главный редактор портала prian.ru, автор книг по зарубежной недвижимости Филипп Березин ( Prian )

Представляем Вам текстовую версию выступления нашего эксперта.

Модератор, Филипп Березин (Ф.Б.):
Перспективы сдачи в аренду в той стране, которую вы представляете.

Яна Добровольская (Я.Д.):
Я попробую осветить этот вопрос в различном ракурсе для нескольких стран.
Если речь идет о долгосрочной аренде, то в Германии всегда можете приобретать недвижимость, которая уже сдана в аренду на длительный срок. Причем бюджеты могут быть самыми различными. Доходность будет не очень высокая, но зато это 100% гарантированный вариант, поскольку на этом рынке все хорошо нормативно отрегулировано - защищены и арендодатели и арендаторы.
Если говорить о более рисковых вложениях, стоит присмотреться к Франции, Италии, Испании. Франция – первая страна в мире по объему туристического потока, Испания успешно занимает второе/третье место по этому показателю, Италия входит в пятерку. В перечисленных странах есть как крупные туристические города, перспективные с точки зрения краткосрочной аренды, так и   прекрасные курортные места.
В общем, я бы, пожалуй, не вполне согласилась с тем, что не стоит покупать недвижимость для себя и для сдачи в аренду, хотя до недавнего времени была сторонницей именно этой идеи. Тем не менее, понятно, что сейчас содержание недвижимости в рублевом эквиваленте выросло в связи с ростом курса евро. Этот вопрос стал более насущным, поэтому мы стали внимательнее присматриваться к таким вариантам. И есть все-таки интересные возможности, найдя хорошего партнера на месте, у которого можно приобрести такой объект, и этот партнер будет заниматься сдачей в аренду и управлять вашей недвижимостью. В такой ситуации можно частично пользоваться самому, частично сдавать в аренду, но нужно правильно подобрать объект.
Подчеркну, что краткосрочная аренда особенно хороша в крупных туристических центрах, таких как Милан, Париж, Флоренция, Мадрид, Барселона.

Ф.Б.:
Оценка реальной доходности в процентах.

Я.Д.:
Я соглашусь с коллегой по Италии. Но у меня возникло ощущение, что мы рассчитываем проценты рентабельности от прибыли, а коллеги говорят о доходности.
Давайте немного поговорим о том, где и как лучше сдавать.  Германия, конечно, все равно лидирует по долгосрочной аренде, с какой стороны ни взгляни. Но что касается краткосрочной аренды, здесь Германия проигрывает, поскольку существует много ограничений в этом плане, в том числе ограничение по росту арендной ставки.  Краткосрочная аренда в тех странах, которые я отмечала, Италия, Испания, Франция, ничем особо не лимитирована. И, соответственно, если грамотно подобрать объект, выбрать грамотную стратегию, хорошую управляющую компанию, правильную рекламную кампанию, то в этом случае Италия может достигать 7% на краткосрочную аренду, Франция – 5-6% в лучшем случае, Испания еще меньше.

Ф.Б.:
Идеальный объект для сдачи в аренду.

Я.Д.:
Остановлюсь больше на курортной недвижимости, примеряясь к бюджету 150.000-200.000 евро в тех трех странах, о которых я говорила.
Наверное, сконцентрируюсь больше на Италии, поскольку там доходность повыше. Мне кажется, тут две идеальные квартиры. Либо это очень хорошо расположенная видовая студия, которая обошлась в небольшую сумму, и прекрасно сдается за счет не лишком высокой стоимости аренды. Такая квартира все время в обороте, и есть возможность не пропускать ни недели в сезон. Особенно, если хозяева заранее планировали, а так часто бывает, проводить лето в родной стране, а сюда приезжать на осень-зиму переждать холода, так сказать. Это идеальный вариант, тогда все сдаваемые дни проходят под знаком плюс.
И второй вариант – что-то рассчитанное на комфортный отдых для семей с детьми. Это объект в комплексе, например, в Ницце, желательно с отдельными спальнями для детей и родителей. Скажем так, без пафоса, без вида на море, на небольшом удалении от моря, но в пешей доступности. По таким квартирам можно как следует поторговаться, найти удачный вариант, тем более, что варианты с комфортными условиями для летнего проживания семей с детьми, как ни странно, не так часто встречаются. Здесь  важна не столько сама сумма дохода от сдачи, сколько загруженность этого объекта. С такими удачными вариантами получается заработать 6-7% во Франции и Италии.

Ф.Б.:
Где искать управляющую компанию, и сколько стоят ее услуги.

Я.Д.:
Мне кажется, есть два основных пути. Первый – пытаться все делать самому, нанимать на каждую операцию человека. Кто-то будет встречать клиентов, кто-то делать уборку, ты сам будешь давать рекламу и пытаться со всего этого получить максимальный доход. Но лучше всего пойти по второму пути. На мой взгляд, лучше сразу выбирать крупное агентство и покупать у него, и сдавать через него же. Отмечу, что все местные риэлторы осуществляют постпродажный сервис, но если это риэлтор-одиночка, то с ним не стоит связываться, тем более, как правило, он сам не очень заинтересован сдавать ваш объект в аренду. Исключением может быть, пожалуй, очень высокобюджетная аренда. Компания, у которой хороший оборот по аренде и по продаже недвижимости, имеет хорошую клиентскую базу и собственные офисы в правильных местах. В таких компаниях обычно очередь на аренду, я не преувеличиваю. Посуточной аренды как таковой не очень много, чаще понедельная с заездами с субботы по субботу. Управляющая компания осуществляет весь комплекс услуг: принимает клиентов, сдает, убирает, отчитывается. При этом ее комиссия составит около 25-30% от полученного дохода.

 

Более оборотные объекты, например, апартаменты, обычно находятся в комплексах, где, чаще всего, уже существует управляющая компания. Если говорить о расположении, то в курортных местах риэлторы с большей охотой будут сдавать ваш объект, чем, скажем, в Париже. Еще раз подчеркну, что крупные компании в курортных зонах с удовольствием и с пользой для вас и для себя возьмут на себя решение задачи по садче недвижимости в аренду. Это утверждение актуально как для недвижимости на Лазурном берегу  во Франции, так и недвижимости на озерах в Италии, особенно на озере Гарда.

 

Ф.Б.:
Взаимоотношения арендодателя и арендатора – как предусмотреть и уладить конфликтную ситуацию, если она возникла.

Я.Д.:
При краткосрочной аренде составляется определенная опись и вносится депозит. Эта процедура проводится ответственным лицом, в данном случае представителем компании, которая сдает апартаменты в аренду. При въезде объект осматривается. Если есть какие-то повреждения, и арендатор хочет на них обратить внимание, это можно отметить. Основные моменты  – это мебель, техника, все вносится в специальную форму описи, после чего вносится задаток. Если все в порядке, то сумма депозита возвращается при выезде. В случае каких-то повреждений арендатором этот задаток будет удержан. Если сумма ущерба превышает размер задатка - такое тоже может быть - то здесь уже может быть подключена полиция.

Ф.Б.:
Что дает юридическое право сдавать свою квартиру в аренду.

Я.Д.:
Действительно, есть города, в которых лимитируется возможность сдачи недвижимости в краткосрочную аренду. Например, Барселона в Каталонии. При этом ограничения касаются не только арендодателя, но и арендатора. Так. В долгосрочную аренду во многих странах, во всяком случае, в Италии и во Франции, иностранец не так просто получит квартиру в аренду  на длительный срок. Ему нужно будет найти поручителей из местных жителей, чтобы каким-то образом подтвердить свою ответственность как арендатора. Это к разговору о том, как собственник может снизить риски от долгосрочной аренды.
Если говорить о налогообложении, то стоит отметить, что существует так называемая прогрессивная шкала налогообложения. Налоговая ставка в Италии начинается от 23%, если собственник заработал порядка 40.000 евро годового дохода. Соответственно, если доход больше, то и налоговая ставка будет расти.

Видеозапись выступлений Яны Добровольской и Марии Царфати на выставке MPIRES 2017 можно посмотреть здесь или на нашем канале Страна Плюс TV

1. Доступная Европа - недорогие объекты в популярных странах

2. Покупаем квартиру для сдачи в аренду

3. Реально ли частному инвестору получать доход от коммерческой недвижимости

4. Реальная доходность недвижимости

 

Комментарии

Сообщения не найдены

Написать отзыв