Жилая недвижимость Германии (обзор, процедура приобретения). Ответы на вопросы редакции газеты "Деловой Петербург"

Ответы консалтинговой компании по зарубежной недвижимости «Страна Плюс» на вопросы Марии Мокейчевой, газета «Деловой Петербург»,  30.01.2015

Отвечает

Наталья Котова, руководитель направления «Недвижимость в Германии» компании «Страна Плюс»

1)    Пользуется ли спросом у россиян жилая недвижимость в Германии? Каков ежегодный объем сделок?

Несомненно, недвижимость в Германии пользуется большим спросом у иностранных, в том числе российских, покупателей. Высокий спрос в секторе жилой и коммерческой недвижимости обусловлен стабильной экономической ситуацией в стране, высоким качеством жизни населения, высоким уровнем здравоохранения и образования. При этом стоит отметить высокое качество объектов недвижимости, ликвидность и сравнительно невысокий уровень цен.
Российские покупатели имеют абсолютно равные с резидентами права и не ограничены в выборе и покупке объектов недвижимости, что также делает привлекательным немецкий рынок недвижимости. К тому же процедура покупки недвижимости в Германии хорошо урегулирована, прозрачна и безопасна.

2)     Какое жилье россияне приобретают в Германии? Для каких целей? Какие регионы наиболее популярны?

Россияне приобретают как жилую, так и коммерческую недвижимость. Особым спросом пользуются дома и апартаменты на престижных курортах с исключительным расположением и сочетанием высокого качества и цены.

Инвесторы обращают особое внимание на доходные дома, поскольку рынок аренды в Германии очень развит, особенно в таких крупных городах, как Берлин, Мюнхен, Кельн, Штутгарт и Гамбург. Самой доходной считается недвижимость в крупных городах, таких как Берлин и Мюнхен, где спрос стабильно превышает предложение. В Берлине по вполне приемлемым ценам можно купить целый дом с уже сданными в аренду квартирами. В Мюнхене аналогичный объект будет стоить значительно дороже, но при этом доходность объекта будет сопоставимой с высокой степенью ликвидности. Берлин, Мюнхен, Дюссельдорф – одни из самых популярных зон с точки зрения покупки недвижимости, традиционно демонстрируют  более высокий уровень роста цен и арендных ставок, чем в среднем по стране. В Мюнхене на фоне роста цен наблюдается и дефицит недвижимости

Если говорить об арендных ставках, то Мюнхен прочно удерживает позиции лидера в этом сегменте – в 2014 году ежемесячная стоимость аренды составила 12 евро/кв.м. Для сравнения, в Кельне и Франкфурте-на–Майне этот показатель оставил менее 9 евро/кв.м., а в Берлине – около 7,5 евро/кв.м.

Также востребованы среди покупателей – магазины, офисы, кафе, складские помещения.

 3)    Какова динамика цен на жилье в Германии?

 По данным за 2014 год средний рост цен на жилую недвижимость в Германии составил порядка 7,5%, а в некоторых мегаполисах рост цен составил порядка 30%.

И это не удивительно, ведь рынок демонстрирует устойчивую положительную динамику уже на протяжении пяти лет.

Причин этому несколько. В первую очередь, покупка недвижимости в Германии позволяет сохранить и приумножить капитал в период неустойчивой экономики. Во-вторых,  процентные ставки по кредитам за 4 года опустились на рекордно низкий уровень. Так, 6 июля 2014 года Европейски центральный банк опустил базовую процентную ставку до 0,15%, что еще больше удешевило кредиты. Данный фактор подстегнул и новое строительство в Германии. В итоге минимальная ставка по ипотечному кредиту в Германии составляет сегодня около 2% годовых! Конечно, многие жители Германии, традиционно арендующие жилье, получили возможность купить собственное. Это важно, поскольку большинство немцев предпочитают снимать квартиры, планируя покупку дома ближе к выходу на пенсию. Это понятно, ведь, например, жителю Мюнхена для покупки собственного дома необходимо откладывать все доходы в течение почти 10 лет, поэтому низкие процентные ставки по кредитам открыли многим новые перспективы.

В-третьих, доля иностранных инвесторов на ранке недвижимости в Германии также стабильно растет.

Тем не менее, эксперты полагают, что сегодня нет оснований для перегрева рынка недвижимости в Германии. Согласно прогнозам, рост цен на недвижимость продолжится, но уже более медленными темпами.

4)      Какие особенности приобретения жилья в Германии вы могли бы назвать?

Процедура покупки недвижимости в Германии стандартна, в том числе и для иностранных граждан. Ведущая роль при оформлении сделки купли-продажи недвижимости принадлежит нотариусу (как и во многих других европейских странах).

Основные этапы оформления сделки:

• Резервирование выбранного объекта (внесение предоплаты в размере 10% от стоимости недвижимости, проверка документов нотариусом и подготовка договора купли-продажи)
• Подписание договора купли-продажи, при этом подписанный продавцом и покупателем оригинал договора хранится у нотариуса, стороны получают нотариальные копии договора
• Оплата покупной цены на трастовый счет нотариуса (обычно используется при оформлении сделок с иностранными гражданами), либо на счет продавца напрямую
• Переход права собственности, который происходит в два этапа – предварительная и окончательная регистрация прав собственности. Подтверждением права собственности на недвижимость является выписка из поземельной книги.

Что касается расходов на оформление собственности, то величина сбора зависит от региона, в котором покупатель приобретает недвижимость. Так, налог на приобретение недвижимости составляет от 3% до 6,5% от стоимости объекта в зависимости от Федеральной земли Германии, маклерский провизион — от 3,57% до 7,14 % от стоимости объекта.
Нотариальные расходы и расходы на регистрацию – до 1,5% от стоимости объекта.
Оплата государственных пошлин за проведение проверок, производимых нотариусом, – до 200 евро (в зависимости от места расположения объекта).