Доходность от сдачи квартиры в аренду во Франции
Покупка недвижимости во Франции часто связана с желанием инвестировать свои средства. Рынок в этой стране привлекает многих своей стабильностью, ликвидностью. Перераспределение средств в разные типы экономик хорошее решение для распределения рисков, особенно если это рынок со стабильной экономикой и стабильным рынком недвижимости.
В частности, Лазурный берег, демонстрирует себя как рынок недвижимости, который хорошо себя показал на фоне мировых кризисов. Стоимость активов здесь не демонстрировала спадов. Также данный рынок позволяет сдавать квартиру в краткосрочную аренду круглый год. Канны это город, где проводится много деловых и культурных мероприятий, Ницца интересный культурный город, куда приезжают не только для отдыха на пляжах в летнее время.
Прежде, чем перейти к расчетам, важно выделить один нюанс, если Ваша цель в бОльшей степени именно вложение средств с получением дохода от ее сдачи в аренду, то наиболее оптимальная сумма покупки не должна превышать суммы в 550 000 Евро. Чем выше стоимость недвижимости, тем ниже будет ее рентабельность. Также на этом этапе принципиальна главная цель покупки - это может быть вложение денег с оптимизацией расходов на ее обслуживание и как приятный бонус - доход от аренды, но сам по себе доход не является для вас основной целью, или же вы хотите разместить свои активы в евро рынок и все же получать стабильный доход. Исходя из этих целей оптимально достаточная сумма покупки тоже будет варьироваться.
При сдачи в аренду недвижимости во Франции существует три режима выплат подоходного налога: Реальный режим, Микро режим, Туристический режим.
1. «Реальный режим». Особенность данного режима это выделение суммы амортизации на 30 лет из стоимости квартиры при расчете налога. В рамках данного режима выгодно учитывать также все затраты, связанные с квартирой. Покупка мебели в квартиру, перекрашивание стен, покупка авиабилетов. Все эти расходы вычитается до расчета самого налога.
Приведу конкретный пример. Это квартира действительно существует расположена в центре Ниццы, в квартале Музыкантов.
Стоимость квартиры 300 000 евро. Небольшая двухкомнатная квартира 40 кв.м.
Сумма амортизации составит - 300 0000 / 30 = 10 000 Евро
В данном случае расчетов необходимы услуги бухгалтера - 800 евро в год.
Если вы планируете сдавать квартиру через агентство, нужно заложить 20% от суммы вырученной со сдачи на услуги агентства.
В данном случае примем, что шаржи (это ежемесячные платежи, которые вкачают в себя уборку придомовой территории, лестниц, обслуживание лифта и т.д.) на квартиру составляют 120 евро в месяц.
Налог на недвижимость (так называй tax foncier) составляв 900 евро в год.
Налог на проживание, также 900 евро в год.
Рассчитываем доход брутто от сдачи в аренду.
Высокий сезон (июнь, юль, август) стоимсть аренды в стуки 130 евро.
Закладываем риски и рассчитываем, что у нас заполнено 80% дней, а именно 73 дня из 92.
За высокий сезон доход брутто от сдачи квартиры составил 9 490 Евро
Средний сезон (апрель, май, сентябрь) - стоимость в сутки 100 евро.
Аналогичный принцип закладываем риски - загрузили только 80%, а именно 72 дня из 91.
За средний сезон доход брутто от сдачи в аренду составил 7 920 евро,.
Низкий сезон - остаток года 6 месяце (182 дня). Берем минимальную ставку (но в данном случае ее можно в праздничные дни повышать) - 70 евро в сутки.
Рассчитываем риски из 182 дней загрузки квартира на 60%
Доход брутто от сдачи квартиры в низкий сезон составил 7 644 евро.
ИТОГО:
Доход брутто за год:
9 490 + 7 920 + 7 644 = 25 054 Евро за год.
Налоги: 900 + 900 + 1200 = 3 000 Евро
Расходы на воду, электричество, страховки, ТВ, интернет = 2 000 евро
Бухгалтер 800 евро
Обслуживание квартиры - 20% от аренды. В данном случае - 5 011 евро,
25 054 - 5 011 - 3000 - 2000 - 800 = 14 243 евро
Из полученной прибыли 14 243 - 10 000 (амортизация) = 4 243 евро.
Из полученной суммы 4 243 евро нужно выплатить подоходный налог (20%) и соц.налог (17,5%).
37,5% = 1 591 евро. Это налоговая выплата от сдачи квартиры в аренду.
14 243 - 1 591 = 12 652 евро = 4,2% годовых
Доходность данной квартиры, расположенной в Ницце, после уплаты всех налогов и выплат при условии загрузи на 80 %- 70% составляет 4,2%
2. Следующий режим налогообложения - «Микро режим»
В данном режиме не нужен бухгалтер. Выплата подоходного дохода осуществляется с половины дохода от сдачи в аренду брутто.
ПРИМЕР. Доход от сдачи в аренду за год 25 054 Евро делим пополам = 12 527 Евро
С полученной суммы надо выплатить соц налог и подоходный = 37,5% (4 698 Евро)
12 527 - 37,5% (4 698 Евро) = 7 829 Евро
12 527 + 7 829 = 20 356 Евро
Из полученной суммы уже вычитаем расходы (налоги на недвижимость, проживание, шаржи, вода и тд.), расходы на обслуживание.
20 356 - 3000 (налоги) - 2000 (вода, электричество и тд) - 5 011 (20% обслуживание квартиры) = 10 345 Евро (3,4% годовых)
3. «Туристический режим». В данном случае квартиру нужно оформить в Мэрии именно как жилье под сдачу в туристическую аренду. В этом случае налоговые выплаты от дохода рассчитываются с 30% от дохода брутто.
ПРИМЕР. Доход за год брутто 25 054 Евро
Подоходный и соц. налог в размере 37,5% будут выплачиваться с 7 516 Евро (30% от дохода брутто)
37,5% = 2 818 Евро (подоходный и соц. налог)
25 054 - 2 818 - 3000 (налоги на недвижимость) - 2000 (вода, эл-во и тд) - 5 011 (обслуживание) = 12 225 Евро (4% годовых)
Выше мы рассмотрели 3 разных режима налогообложения. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы. При покупке недвижимости очень важно с вашим агентом по недвижимости выбрать подходящий именно Вам режим налоговых выплат, учитывающий ваши особенности.
На первый взгляд доходность от сдачи квартиры в аренду во Франции для русского менталитета незначительна. Доходность в России часто составляет от 8% до 15%, но при объективном анализе рисков, инфляции и финансовой нестабильности рынка кажущиеся небольшие 4% становятся более привлекательными, особенно если это вложение на длительный срок и на перспективу.