Количество сделок по приобретению россиянами зарубежной недвижимости из года в год растет. Причем наши люди не стесняются пользоваться ипотечными кредитами. Даже скачки курса валют не охладили пыл российских граждан.
Некоторые россияне, собираясь приобретать недвижимость за рубежом, хранили накопления в рублях. Этот слой потенциальных клиентов пострадал, когда началось падение курса рубля по отношению к доллару и евро. Однако те, кто хранил сбережения в валюте, из-за курсовой разницы ничего не потеряли, - пишет «Бюллетень недвижимости».
Накопленных средств не всегда хватает для покупки жилья за границей. Но есть ипотечное кредитование, которым российские граждане могут воспользоваться в целом ряде стран – на разных условиях.
Генеральный директор агентства Greenfield Property International Валентина Нагиева говорит, что ипотечное кредитование в период кризиса очень изменилось: в одних странах выросли процентные ставки (и для резидентов, и для иностранцев), в других – банки требуют все больше документов для оформления кредита, где-то нерезидентам сегодня чаще отказывают.
Есть несколько стран, вроде Египта, Венгрии, Румынии, где нерезиденты не смогут получить кредиты вообще. Но можно наблюдать и обратные примеры. «Есть страны – Кипр, Испания, Израиль, США, Англия, Германия, где ипотека доступна и предлагает очень аттрактивные процентные ставки, – делится генеральный директор московского агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. – В основном это страны с развитыми экономикой и банковской системой. Развивающиеся страны не могут предложить интересные инструменты заимствования, поэтому ряд местных застройщиков предоставляет беспроцентную рассрочку».
Ипотека по-русски
Кардинальное отличие большинства ипотечных программ иностранных банков от привычных для российских граждан – привязка процентов к ставке Libor или Euribor, то есть начисление на нее нескольких процентов, которые банк собирается заработать на кредитовании. Второе существенное отличие – необходимость официально подтвердить доходы.
В России нет системных программ кредитования под залог недвижимости, расположенной за границей, хотя российское законодательство этого не запрещает. По словам заместителя начальника департамента продаж Городского Ипотечного Банка Дмитрия Шапочкина, нерешительность банков объясняется юридическими проблемами. Если заемщик не сможет погашать кредит, квартиру признают дефолтной и продадут. Тогда банку придется учесть особенности законодательства и чужой страны, и РФ. При этом законы могут настолько различаться, что возникнет конфликт юрисдикций.
Кредиты под залог зарубежной недвижимости могут выдавать российские филиалы иностранных банков, но и они крайне редко и неохотно делают это – в Россию они пришли решать другие задачи.
Неизвестно кто и когда изобрел «российскую ипотечную» схему, однако сегодня она постепенно приживается и используется нашими согражданами в целом ряде стран – при полном непротивлении иностранных банков и риэлторов. Схема не слишком сложная, но многоступенчатая и длительная.
Надо взять кредит в российском банке под залог своей квартиры в России. Денег должно хватить на приобретение дома за границей. Затем, когда право собственности на зарубежную недвижимость уже будет оформлено, ее можно заложить в иностранном банке. Причем, надо заметить, залог происходит под более низкий, чем в российских банках, процент. Получив сумму кредита, надо вернуть деньги российскому банку – выкупить свою российскую квартиру. И уже не спеша, лет 10–20, рассчитываться с иностранным банком.
Иностранные застройщики и риэлторы считают, что схема вполне легитимная и очень полезная для российских покупателей.
Залоги с нюансами
По данным Greenfield Property International, сегодня петербургские покупатели больше всего интересуются недвижимостью стабильных европейских стран с понятными правилами игры на рынке – Италией, Германией, Финляндией и т. д. Однако далеко не каждая европейская страна легко продает недвижимость нерезидентам, соответственно, получение ипотечного кредита также сопряжено с некоторыми трудностями.
Например, в Италии не выдаются ипотечные кредиты людям, которые не имеют вида на жительство.
В Португалии некоторые банки требуют, чтобы был португальский поручитель, который бы рекомендовал клиента, не отвечая при этом по его обязательствам. Еще одно непременное условие – легальное пребывание в стране.
В Германии, по словам управляющего директора EG Progress Consulting GmbH Яны Егоровой, российские граждане могут рассчитывать на 5,5% годовых при первом взносе 40%. Но проверка надежности заемщика происходит несколько лет, при ежемесячном пополнении специального накопительного счета.
Французские банки выставляют, как правило, свои условия: счет во французском банке, отчет аудиторов за последние два года и ряд документов, подтверждающих платежеспособность покупателя. При этом под строящийся объект получить кредит крайне сложно.
Большой интерес петербургских покупателей традиционно сосредоточен на рынке недвижимости Финляндии. Ипотека для россиян там возможна, но, по словам Натальи Алексеевой, руководителя отдела по недвижимости Финляндии компании «Ваш Адрес», в одних банках ссуду взять проще, в других – сложнее. Если покупатели недвижимости обращаются в российские агентства, которые имеют серьезных партнеров в Финляндии, то эти партнеры (солидные финские агентства недвижимости) ходатайствуют перед банками за своих клиентов. Самостоятельное обращение занимает больше времени, которое уходит на проверки и согласования.
«Чем дороже объект, тем проще получить ссуду, – рассказывает госпожа Алексеева. – Под коммерческий объект ссуду получить довольно легко: подразумевается, что бизнесмены будут платить налоги и обеспечат рабочие места гражданам Финляндии».
С наступлением кризиса произошло некоторое ужесточение условий заимствования для нерезидентов – например, первый взнос увеличился с 30% до 50%. Однако, полагает Наталья Алексеева, со временем все вернется на круги своя.
В Суоми для сооружения многоквартирного дома застройщик создает акционерное общество. Участники долевого строительства приобретают акции соответственно площадям будущих квартир. Застройщик может взять кредит для финансирования строительства, но ипотечный кредит оформляется на АО. Чаще всего дольщик-акционер платит половину суммы сразу, а оставшуюся часть (ипотечный кредит) погашает постепенно. Поскольку кредит оформлен на АО, правление общества решает, каким образом надо выплачивать кредит. Обычно погашение заложено в коммунальные платежи.
Кредит выдается на 20 лет под 4–7% годовых. Ставки, как правило, плавающие, основаны на Euribor или Prime. Ставка фиксируется на несколько лет. Причем досрочное погашение не всегда предусмотрено банковским договором или АО может отказаться принимать большие суммы от акционера.
По словам руководителя Санкт-Петербургского представительства Costa Real Светланы Сергачевой, получить ипотеку на испанском рынке сегодня стало сложнее – банки требуют больше справок, выписку со счета. Можно взять до 50% стоимости объекта. Но вместе с тем на испанском рынке действуют плавающие ставки (Еuribor + 2%), и сегодня банки их снижают. Сейчас средняя ставка – 5,7%.
Болгарские банки прежде не баловали нерезидентов ипотечными кредитами. Однако постепенно условия кредитования становились все более лояльными. По словам Анны Ивановой, представителя болгарского Eurobank EFG Bulgaria, болгарская ипотека преодолела несколько этапов. Период 2003–2005 года характеризовался снижением ставок, слабыми условиями для залога. Период 2005–2006 года принес нулевой взнос, фиксированную ставку, короткий срок кредита (один-три года), кредиты на первичном рынке. Наконец, в 2006–2008 годах условия становились все более мягкими: срок кредитования вырос до 35 лет, ставка снизилась до 6,9% годовых. Кризис заставил болгарские банки несколько ужесточить условия, приблизив их к общепризнанным классическим стандартам: первый взнос в 20–40%, максимальная сумма €100 тыс. Но зато некоторые банки стали кредитовать нерезидентов. По словам госпожи Ивановой, сегодня это 7–8 банков.
Есть также рынки, потенциально интересные российским покупателям, – например, с точки зрения инвестиций. Это либо растущие рынки, которые так и не снизили цены, либо, напротив, падающие, причем довольно резво.
В качестве возможных вариантов для инвестиций сегодня рассматриваются объекты на территории некоторых штатов США. Хотя катализатором нынешнего финансового кризиса стала ипотечная система США, кредиты там по-прежнему выдаются. По словам Яны Егоровой, заем можно получить под 5% годовых при первом взносе в 50%. Но отказов из банков, утверждает она, сейчас много.
Организующая и направляющая
Несмотря на то, что официальная причина мирового финансового кризиса – дефолты ипотечных заемщиков, ипотечное кредитование продолжает существовать, только с небольшими поправками на время. Ситуация на рынках заставляет финансовые институты снижать риски, ужесточая условия заимствований. Прекратить кредитование для банков не представляется возможным – это, собственно, их работа.
Не только банки заинтересованы в ипотечном кредитовании. Поскольку при растущем объеме предложения количество сделок снижается, застройщикам и риэлторам необходимо дополнительно стимулировать покупателей. Ипотека выступает таким стимулом, поэтому застройщики и риэлторы всех стран, заинтересованные в реализации объектов недвижимости, активно продвигают ипотечные программы и ждут, когда завершится кризис.
Источник: опрос агентств недвижимости Greenfield Property International, Gordon Rock, «Ваш Адрес», интернет-сайты
Заем за рубежом
30.06.2009 17:15 | Источник Бюллетень Недвижимости | Автор Елена Зубова