Собственники недвижимости во Франции могут создавать общества управления недвижимостью, которые называются SCI - Société Civile Immobilière. SCI - это специальный тип компании, целью которой является исключительно владение и управление недвижимостью.

SCI используется владельцами недвижимости во Франции для упрощения схемы выплаты налогов и наследования имуществом.  Это особенно актуально в тех случаях, когда стоимость недвижимости превышает 1.300.000 евро, а также когда речь идет о втором браке, об интересах детей или о вопросах наследства, в случае смерти одного из супругов. Такая форма владения недвижимостью дает возможность после смерти одного из владельцев законно передавать его собственность по усмотрению SCI в интересах его акционеров, что помогает решать спорные вопросы и избегать сложностей формального подхода французских законов о наследовании.

Акционеры SCI владеют долями, размер которых указан в уставе компании. По закону владельцами данных акций являются минимум два акционера - как правило, члены одной семьи. SCI - это акционерное общество, самостоятельное по отношению к акционерам, поэтому каждый акционер платит налоги только со своей части прибыли компании. Акционеры также  несут ответственность за долги компании в соответствии с размером собственных долей. Так, если SCI имеет двух акционеров, каждый из них несет ответственность за 50% долгов компании.

Общество SCI должно быть зарегистрировано на территории Франции, при этом юридическим адресом компании будет являться адрес объекта недвижимости. Владельцами компании могут быть как резиденты, так и нерезиденты Франции.

Стоимость создания SCI составляет около 2.000 евро.

КАК ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ SCI?

SCI создается в момент приобретения недвижимости.  Обычно это происходит после подписания Предварительного соглашения и перед подписанием заключительного Акта купли-продажи. Недвижимость во Франции, которой владеет  SCI, может быть продана в любое время без закрытия компании, тем более, что SCI может владеть сразу несколькими объектами недвижимости. Общество может быть закрыто в любой момент, в частности, если оно реализовало свои объекты недвижимости и больше не является владельцем ни одного из них.

Процесс создания компании относительно прост и быстр. Уполномоченный юрист или нотариус несет ответственность за создание SCI, хотя в большинстве случаев данным процессом занимаются именно нотариусы.

• Акционеры заполняют и подписывают Устав компании, подготовленный нотариусами или юристами.
• Нотариус готовит, а затем представляет Устав на рассмотрение Торгово-Промышленной Палаты (Chambre de Commerce et d'Industrie/CCI).
• Как только подписан Устав, в банке открывается счет  компании.
• Спустя несколько недель нотариус получает официальный регистрационный документ и отправляет копию обществу SCI.

Для создания SCI  необходимы следующие документы акционеров:

• документы, подтверждающие личность: свидетельства о рождении, свидетельство о браке, копии паспортов (переведенные на французский язык)
• документ, подтверждающий место и страну проживания

Создание SCI имеет ряд преимуществ.

• Акционеры, которые не являются резидентами Франции,  не выплачивают некоторые налоги, так как акции относятся к движимому имуществу. На них выплачиваются налоги в стране проживания
• Если приняты все необходимые меры при оформлении SCI, то оборотные средства могут быть оценены как нулевые, таким образом, акционеры не платят налог на богатство (ISF)
• В случае смерти одного из акционеров наследование не подвергается городскому преимущественному праву приобретения.
• Так как акции считаются движимым капиталом, в случае смерти одного из акционеров такая форма владения помогает избежать некоторых проблем, связанных с законами наследования во Франции, согласно которым наследное имущество должно делиться между супругом и детьми.   В случае  создания SCI акции могут перейти в распоряжение партнера умершего акционера. Схема перераспределения акций SCI в таких случаях упрощена, также как и процессы наследования и передачи собственности
• Учреждение SCI не влечет за собой необходимости уплаты дополнительных налогов, только обязанность сдавать ежегодный  отчет  Пока недвижимость не сдана в аренду, SCI показывает нулевую прибыль. Управляющий компании не обременен каким-либо финансовым режимом, уплатой налогов социального обеспечения или пенсионными выплатами
• SCI подвергается налогу на прирост капитала  в течение первых пятнадцати лет, но все эти операции совершенно прозрачны. Налоги взимаются в единственном случае - когда недвижимость сдается в аренду

При этом необходимо учитывать, что все решения по SCI должны приниматься совместно всеми акционерами. Также стоит отметить, что ипотечные кредиты, которые оформляются на  SCI, могут быть немного дороже, чем кредиты частных лиц.

БУХГАЛТЕРИЯ SCI

Так как SCI создается как предприятие с единственной целью владения недвижимостью, то ведение бухгалтерии довольно простое. Этот процесс усложняется за счет более детальной декларации о доходах только в том случае, если недвижимость будет сдана в аренду.

Любой доход или затраты, связанные с обществом, должны проводиться через банковский счет, который принадлежит компании. Все счета, которые имеют отношение к недвижимости, должны быть выставлены на имя общества и оплачены через банковский счет общества для дальнейшей декларации налога на прирост капитала. В противном случае, при расчете налога на прирост капитала работы по проведению неотделимых улучшений не будут приняты по внимание.

В обязанности общества входит ежегодная подача декларации о доходах SCI (форма 2072). Если недвижимость не сдавалась в аренду, SCI не показывает доход и, как и большинство компаний SCI, декларируют нулевой доход.

При принятии решения о создании  SCI  мы настоятельно рекомендуем Вам проконсультироваться с профессиональным нотариусом во Франции. Наши французские партнеры помогут Вам в организации консультаций на местах.

Страна Плюс - недвижимость за рубежом
Санкт-Петербург +7 (812) 334-17-07
Москва +7 (495) 664-22-07